כללי זהירות בעסקת מקרקעין

בדיקות מקדמיות של עורך הדין לבצע

השלב המקדמי בבחינת עסקת מקרקעין הינו השלב הקריטי ביותר. על עורך הדין מוטלת חובה אשר גובתה בעשרות פסקי דין של בית המשפט העליון ולפיה עיקר עבודתו הינה אימות פרטי העסקה והצדדים לה. עורך דין חב חובת זהירות כלפיי לקוחו ולקוח הבא עמו בדברים לעריכת עיסקה, יכול לכתחילה להסתמך על ההנחה לפיה עורך הדין בקיא בדין ובפרקטיקה המקובלת.

על עוה"ד להחיש בדיקת זהות הבעלים ובמידת הצורך גם אימות פרטיהם בתעודות מקור נוספות על תעודות הזהות, בדיקת זכויות צד ג' בנכס לרבות הסכמי שיתוף תקנונים מוסכמים.

עורך דין אשר לא מבהיר לצדדים כי אינו עוסק באספקטים תכנוניים ולשם כך עליהם לשכור שירותיו של מומחה, עשוי לחוב בפיצוי ללקוח שלא ידע על מצבו התכנוני של הנכס. בדיקת היתרי הבניה של הנכס, נראה שגם אם פטר עצמו עוה"ד בסעיף החרגה שכזה, עדיין, לכל הפחות תוטל עליו החובה להיות ער לחיובי המס וההיטלים הנלווים לעסקה וכן לאימות מיקומו של הנכס.

 חשיבות הליווי המשפטי של עסקת המקרקעין על ידי עורך דין מנוסה

הסיבה לחשיבות נסיון עוה"ד בעסקאות מסוג זה היא העובדה כי פעמים רבות שהזכויות שהן נשוא העסקה אינן רשומות במרשמים המקובלים, או שזכויות צד שלישי, כגון עיקול, שעבוד, צוי הריסה על הנכס או הפקעה לצרכי ציבור.
בקיאותו של עוה"ד בפרקטיקה המקובלת נחוצה אף יותר כאשר מדובר על עסקאות במקרקעין בהן נרשמו הסכמי שיתוף המתנים את עבירות חלקו של אחד מן השותפים בהסכמת יתר השותפים או במקרה בו נדרש עוה"ד כמנהל עזבון למכירת הנכס שאז עשוי עוה"ד להיתקל בקשיים פרוצדוראליים מכבידים בעת אישור העיסקה בפניי הרשם.

ייצוג המוכרים הוא אינטרס של הקונים ולהיפך

כאן המקום להזכיר את הסכנה הטמונה בעריכת עסקה במקרקעין כשאחד מן הצדדים אינו מיוצג. אמנם מחובתו של עוה"ד להסביר לצדדים לעסקה את תכנה ואת תוצאותיה המשפטיות אך לא מעט מקרים הוכיחו כי אף עו"ד שקיימו חובה זו, היו חשופים לתביעות מן הצד שכנגד על יסוד רשלנות מקצועית.  טובת הלקוח המיוצג על ידי עו"ד היא שגם הצד שכנגד יהא מיוצג.
אנו סבורים כי פעמים רבות ייצוג שני הצדדים על ידי עורך דין אחד, פותר בעיות רבות, מקדם את יישום הוראות ההסכם בצורה יותר אפקטיבית ומאפשר פישור יעיל בין אי הבנות. יתרון נוסף בייצוג שני הצדדים הוא במקרה של הפרת הסכם ואף במקרה של ביטול ההסכם שגם אז כשמנגנוני השליטה בהסכם מצויים ביד מי שמייצג את שני הצדדים, חזקה עליו שיפעל במתינות ובאיזון בין האינטרסים של שני הצדדים.

אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי כמשמעותו בכל דין.

משרד עו"ד יותם שושני עוסק באגודות שיתופיות ובמקרקעין במגזר הכפרי ומעניק שירותים משפטיים לקיבוצים למושבים ולפרטיים. משרד עו"ד יותם שושני מייצג בהליכי בוררות ובפרט בוררות מטעם רשם האגודות השיתופיות. משרדנו עוסק בסוגיות של חברות בקיבוץ, שיוך דירות, הסכמי קליטה, תקנונים וועדים מקומיים. עו"ד יותם שושני מייצג בהליכי חיוב אישי בשלטון מקומי ובפרט בפניי הוועדה לחיוב אישי שבמשרד הפנים.