פורסם ב 7/12/2011 ע"י עו"ד רגב אלקיים

זכויות הבניה במשקים חקלאיים, עד להחלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אפשרו בניה של שלוש יחידות דיור במשק חקלאי כאשר יחידות הדיור של בעל הזכויות במשק חקלאי (להלן: "החוכר") ושל הבן הממשיך לא עלו על 160 מ"ר כל אחת, באשר ליחידה השלישית (במידה ובמשק התגוררו שלושה דורות (והנכד הנו נשוי) ניתן אישור לבנות עד ל- 55 מ"ר בלבד.

החלטה 979 (המעודכנת), אשר אושרה בבית הדין הגבוה לצדק (בג"צ) ביום 9.6.2011 (בשינויים מינוריים), מעניקה לחוכר זכות חוזית בחלקת המגורים, והיא העמידה בפני החוכר את האפשרות לבחור מבין שלוש אופציות/אפשרויות שונות בדבר עיגון זכויותיו בחלקת המגורים, וכנגזרת מכך, בידי החוכר קיימות כעת אפשרויות שונות לניצול זכויות הבניה במגרש המגורים שבמשק החקלאי.

אופציה א'

לחוכר קיימת אופציה להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים), תוך שהוא מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.

החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.

על החוכר לא תוטל מגבלה בעניין חלוקה פנימית של המבנים במסגרת זכויות הבנייה שיימסרו לו.

היינו, החוכר יהא רשאי לבנות בחלקת המגורים (חלקה א') במשק החקלאי מבנה אחד בגודל 375 מ"ר או מספר רב של מבנים למגורים, אשר שטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר, וכל זאת מבלי לשלם למנהל כל תשלום נוסף.

חוכר שמבקש לרכוש זכויות בניה מעבר להיקף הבניה הבסיסי של 375 מ"ר, יוכל לעשות כן בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה ובכפוף לתשלום למנהל דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בהתחשב בזכויות הבניה המבוקשים על ידו.

החלטה 979 ביטלה את ההגבלה ולפיה יחידה שלישית במשק חקלאי מותנית בכך שלחוכר יש נכד נשוי (הדרישה לרצף בין דורי). על פי החלטה 979, בניית יחידות דיור בחלקת המגורים תתאפשר לחוכר ולקרוביו (בן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, ילד מאומץ של אחד מבני הזוג, ידוע בציבור וכיו"ב).

החלטה 979 אף מאפשרת לחוכר לפצל מגרש מהמשק החקלאי (בתמורה לתשלום למנהל כ- 33% מערך המגרש המפוצל) ולמוכרו לצד שלישי, כאשר המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר אשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שיוותר בידי החוכר.

אופציה ב'

לחוכר ניתנת אופציה נוספת וחלופית, והיא האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים שבמשק החקלאי, וזאת תמורת תשלום דמי רכישה למנהל בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים.

ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית שתיערך לפי כללים שיקבע המנהל.

מתוך סכום דמי הרכישה שעל החוכר לשלם למנהל, החוכר יהא רשאי לקזז את דמי החכירה ששילם בסך 3.75% (אופציה א' לעיל) וכן את החלק היחסי של דמי ההסכמה ששולמו למנהל בגין העברת הזכויות בנחלה על שמו (ככל ושולמו). אולם, בכל מקרה, דמי הרכישה לא יפחתו מסך של 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים.

חוכר שרכש את מלוא זכויות המגורים ע"פ אופציה ב', יהיה פטור מהתשלומים למנהל שחלים על חוכרים שבחרו באופציה א' כדוגמת: תשלום בגין תוספת בניה למגורים במשק החקלאי מעבר ל-375 מ"ר, אישור זכויות בניה למגורים ומימושן ופיצול יחידות דיור מחלקת המגורים.

אופציה ג'

אופציה נוספת של בעל הזכויות במשק החקלאי היא לשמור על זכויותיו בהתאם למצב הקודם (זכויות מסוג בר רשות), ובמקרה כזה, החלטה 979 לא תחול עליו.

סיכום

החלטה 979 נועדה לעגן, לחזק ולבסס את זכויות החוכרים החקלאיים במושבים, כך שגם אם ישונה ייעוד הקרקע שבה החוכר מתגורר, יוסיף החוכר להחזיק בחלקת המגורים, והוא לא יהיה מחויב להשיבו למנהל.   

זכויות הבניה בחלקות המגורים מושפעות מגורמים שונים, ולבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות אופציות שונות לעיגון זכויותיו בחלקת המגורים, וכנגזרת מכך, בידי החוכר קיימות כעת אפשרויות שונות לניצול זכויות הבניה במגרש המגורים שבמשק החקלאי.

טרם הצטרפות להסדר, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישומכם כחוכרים וכבעלי זכויות רשומות בחלקת המגורים.


נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

מחפש עורך דין?
קבל הכוונה אישית

עוד כתבות בנושא

המדריך להעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי בין קרובים

העברת זכויות במשק חקלאי ללא תמורה בין קרובים דומה בצביונה למכירת/רכישת זכויות במשק חקלאי. העברת הזכויות במשק חקלאי ללא תמורה, עשויה להעמיד את נותני המתנה בסיכון לא סביר, במידה ולא יינתן פיתרון מעמיק, יסודי ומקצועי לבעל המשק החקלאי, מעביר הזכויות, עד סוף ימיולפני ביצועה של כל עסקת העברת זכויות במשק, לרבות העברה ללא תמורה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

החלטה 979 –פתרון חלקי לסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים

החלטה 979 מנסה ליתן פתרונות מעשיים לסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים, ואולם, הפתרונות שהיא מספקת הנם חלקיים בלבד, ואינם נותנים מענה אמיתי וראוי לסכסוך הנובע מירושת המשק החקלאי.  מוטב יהיה, כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה חדשה ולפיה, בעל משק חקלאי יוכל באמת להוריש את המשק לכל ילדיו, ולכל הפחות, יוכל להעניק או ליתן מגרשים ובתים לילדים נוספים מלבד הבן הממשיך או היורש.  ראוי להדגיש, כי גם במסגרת הקיימת ניתן למנוע סכסוכים בין בני משפחה, וקיימות דרכים נוספות אשר יש בהן בכדי למנוע או להפחית למינימום את הסכסוכים הקיימים בתוך התא המשפחתי, ועל כן רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות טרם נקיטת צעדים בעלי השלכות קנייניות, לרבות טרם עריכת צוואות ו/או מינוי בן ממשיך ו/או פיצול המשק.

זכאותו של חבר אגודה שיתופית לעיין במסמכי האגודה

לחבר אגודה שיתופית קיימת זכות שבדין לעיין במסמכי האגודה המפורטים בפקודה ובתקנות, לרבות: בפרוטוקולים ובהחלטות של האסיפה הכללית, של הועד ושל יתר רשויות האגודה. אולם, זכות זו אינה גורפת, ולאגודה קיימת הזכות להתנגד למתן עיון במסמכים אשר אינם מנויים בפקודה ובתקנות. כאשר אגודה שיתופית מתנגדת לאפשר לחבר אגודה לעיין במסמכים שונים, חבר האגודה רשאי לפנות לרשם האגודות השיתופיות בבקשה לחייב את האגודה לאפשר לו לעיין ו/או לצלם את המסמכים, ורצוי שחבר האגודה ילווה בעורך דין המומחה בדיני אגודות שיתופיות אשר בקיא בנהלים ומכיר את הדרכים אשר תאפשרנה לחבר אגודה לקבל את מבוקשו.

פיצול מגרש מהמשק החקלאי אינו כדאי לכל בעל משק

ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (בשינויים מינוריים), החלטה המאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מתוך חלקת המגורים (חלקה א').  מתן אפשרות לפיצול המשק מעניק לחוכר אפשרויות שלא היו בפניו לפני כן, אולם, פיצול המשק אינו כדאי לכל בעל משק חקלאי, ולעיתים, פיצול המשק עלול לגרום לבעל המשק להפסדים ו/או לנזקים. 

מחפש עורך דין?
קבל ייעוץ אישי