זכויות הבניה במשקים חקלאיים - השלכות החלטה 979 של המנהל

זכויות הבניה במשקים חקלאיים, עד להחלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אפשרו בניה של שלוש יחידות דיור במשק חקלאי כאשר יחידות הדיור של בעל הזכויות במשק חקלאי (להלן: "החוכר") ושל הבן הממשיך לא עלו על 160 מ"ר כל אחת, באשר ליחידה השלישית (במידה ובמשק התגוררו שלושה דורות (והנכד הנו נשוי) ניתן אישור לבנות עד ל- 55 מ"ר בלבד.

החלטה 979 (המעודכנת), אשר אושרה בבית הדין הגבוה לצדק (בג"צ) ביום 9.6.2011 (בשינויים מינוריים), מעניקה לחוכר זכות חוזית בחלקת המגורים, והיא העמידה בפני החוכר את האפשרות לבחור מבין שלוש אופציות/אפשרויות שונות בדבר עיגון זכויותיו בחלקת המגורים, וכנגזרת מכך, בידי החוכר קיימות כעת אפשרויות שונות לניצול זכויות הבניה במגרש המגורים שבמשק החקלאי.

אופציה א'

לחוכר קיימת אופציה להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים), תוך שהוא מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.

החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.

על החוכר לא תוטל מגבלה בעניין חלוקה פנימית של המבנים במסגרת זכויות הבנייה שיימסרו לו.

היינו, החוכר יהא רשאי לבנות בחלקת המגורים (חלקה א') במשק החקלאי מבנה אחד בגודל 375 מ"ר או מספר רב של מבנים למגורים, אשר שטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר, וכל זאת מבלי לשלם למנהל כל תשלום נוסף.

חוכר שמבקש לרכוש זכויות בניה מעבר להיקף הבניה הבסיסי של 375 מ"ר, יוכל לעשות כן בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה ובכפוף לתשלום למנהל דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בהתחשב בזכויות הבניה המבוקשים על ידו.

החלטה 979 ביטלה את ההגבלה ולפיה יחידה שלישית במשק חקלאי מותנית בכך שלחוכר יש נכד נשוי (הדרישה לרצף בין דורי). על פי החלטה 979, בניית יחידות דיור בחלקת המגורים תתאפשר לחוכר ולקרוביו (בן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, ילד מאומץ של אחד מבני הזוג, ידוע בציבור וכיו"ב).

החלטה 979 אף מאפשרת לחוכר לפצל מגרש מהמשק החקלאי (בתמורה לתשלום למנהל כ- 33% מערך המגרש המפוצל) ולמוכרו לצד שלישי, כאשר המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר אשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שיוותר בידי החוכר.

אופציה ב'

לחוכר ניתנת אופציה נוספת וחלופית, והיא האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים שבמשק החקלאי, וזאת תמורת תשלום דמי רכישה למנהל בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים.

ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית שתיערך לפי כללים שיקבע המנהל.

מתוך סכום דמי הרכישה שעל החוכר לשלם למנהל, החוכר יהא רשאי לקזז את דמי החכירה ששילם בסך 3.75% (אופציה א' לעיל) וכן את החלק היחסי של דמי ההסכמה ששולמו למנהל בגין העברת הזכויות בנחלה על שמו (ככל ושולמו). אולם, בכל מקרה, דמי הרכישה לא יפחתו מסך של 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים.

חוכר שרכש את מלוא זכויות המגורים ע"פ אופציה ב', יהיה פטור מהתשלומים למנהל שחלים על חוכרים שבחרו באופציה א' כדוגמת: תשלום בגין תוספת בניה למגורים במשק החקלאי מעבר ל-375 מ"ר, אישור זכויות בניה למגורים ומימושן ופיצול יחידות דיור מחלקת המגורים.

אופציה ג'

אופציה נוספת של בעל הזכויות במשק החקלאי היא לשמור על זכויותיו בהתאם למצב הקודם (זכויות מסוג בר רשות), ובמקרה כזה, החלטה 979 לא תחול עליו.

סיכום

החלטה 979 נועדה לעגן, לחזק ולבסס את זכויות החוכרים החקלאיים במושבים, כך שגם אם ישונה ייעוד הקרקע שבה החוכר מתגורר, יוסיף החוכר להחזיק בחלקת המגורים, והוא לא יהיה מחויב להשיבו למנהל.   

זכויות הבניה בחלקות המגורים מושפעות מגורמים שונים, ולבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות אופציות שונות לעיגון זכויותיו בחלקת המגורים, וכנגזרת מכך, בידי החוכר קיימות כעת אפשרויות שונות לניצול זכויות הבניה במגרש המגורים שבמשק החקלאי.

טרם הצטרפות להסדר, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישומכם כחוכרים וכבעלי זכויות רשומות בחלקת המגורים.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.