דיני מקרקעין מסדירים את הזכויות השונות המוקנות לאנשים בנדל"ן, כלומר בחלקות קרקע, על כל הבנוי והנטוע עליהן, ובכלל זה מגרשים, בתים צמודי קרקע, דירות מגורים בבתים משותפים, משרדים, חנויות, מבנים תעשייתיים, שטחים חקלאיים, השכרת דירות וכיוב'. קיימות מספר זכויות במקרקעין, שהעיקריות בהן הנן בעלות, חכירה, שכירות ורשות. זכויות אלה ניתנות להעברה בתנאים מסוימים. עסקאות במקרקעין, כלומר הקניה של זכויות במקרקעין, הן עסקאות מורכבות המצריכות ליווי צמוד של אנשי מקצוע, כגון עורך דין נדל"ן או מקרקעין מנוסה על מנת להבטיח את השמירה על זכויות המוכר והקונה, הן מבחינה משפטית, הן מבחינת מיסוי והן מבחינה פיננסית כאשר מדובר בעסקאות הכרוכות בקבלת הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא. קיימת חשיבות עליונה להתייעצות מוקדמת עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין, עוד לפני ביצוע העסקה, לפני החתימה על זכרון דברים או מסמך אחר כלשהו, כלומר כבר בתחילתו של המשא ומתן לקראת ביצוע העסקה.

הפורום עוסק בהיבטים שונים של תביעות משפטיות הנוגעות למקרקעין ובכלל זה תביעות פינוי, ליקויי בניה, פירוק שיתוף במקרקעין, תביעות בגין הפקעה, השגות מס שבח ועוד.
 
* כל המידע המועבר במדור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.

עו"ד דיאנה רוזנבוים

המשרד מייצג לקוחות בעסקאות מקרקעיןו נד"לן מגוונות. כמו כן מעניק המשרד ליווי משפטי לעסקים וחברות.

יצחק שאל/ה:
17/6/2021 ב 19:49

פינוי חול מתחת לבניין

אני מתגורר בבית פרטי בבית קיצוני מתוך 4 קוטג'ים. השכן הצמוד אלי מבלי לשאול או להתייעץ פינה 5 משאיות מלאות בחול שהוא הוציא מהמרתף לאחר שהוא שבר את קיר המרתף אני מניח. אני מבין שאני צריך לפנות לאגף הפיקוח על הבניה בעיריה, ושאלתי היא האם מדובר במעשה פלילי ? מה העיריה עושה במקרה כזה ?

מיכל שאל/ה:
31/5/2021 ב 17:37

משכנתא

משפר דיור שאינו יכול למכור את דירתו הראשונה עקב היותה בפרויקט פינוי בינוי האם יש לו הארכה של השנה ושמונה חודשים למכירת הדירה הראשונה כדי שיוכל לקבל משכנתא של עד 70% מהדירה השניה

יצחק קליין שאל/ה:
30/5/2021 ב 13:02

דיירות מוגנת

בעבר היו הבדלים לעניין חוקי דייר מוגן בין בנינים ישנים שנבנו לפני תשי"ג ולאחריו. בבנינים ישנים למשל, לא התאפשר ויתור על זכויות דייר מוגן, וכל ויתור כזה נחשב כהתנייה על החוק. האם עדיין קיימים הבדלים בין בנינים ישנים לבין חדשים אחרי שנתפרסם חוק דיירות מוגנת נוסח משולב? עוד דבר, חוק הגנת הדייר הוגדר כחוק קוגנטי, האם אחרי פרסום הנוסח המשולב עדיין החוק מוגדר כקוגנטי?

קטי שאל/ה:
26/5/2021 ב 12:55

נדלן

אני גרה בדירה שכורה עם בן זוג היוזה על שמו הוא עכשיו לא בדירה האם בעל הדירה יכול להוציא אותי מהדירה

נורית שאל/ה:
12/5/2021 ב 18:04

חוזה שכירות לשנתיים

הדיירת שלי מתעקשת על חוזה לשנתיים. קבעתי שכ"ד לשנה הראשונה והצעתי שלשנה השנייה נקבע בתום השנה הראשונה. היא רוצה שעכשין נקבע דמי שכירות גם לשנה השנייה. מה לעשות. האם זה לטובתי. תודה

רז שאל/ה:
3/5/2021 ב 21:44

הבדל בין עזבון להכנסה מירושה

שלום רב אמא שלי ז"ל הורישה דירה מסויימת עבורי בלבד . היא נפטרה בתאריך 13/4 . ויש מחלקות ביני, לבין אחד מהאחים שלי : לטענתו, ההכנסות העתידיות של הדירה לאחר תאירך הפטירה גם הן יהיו חלק מהעזבון, וצריכות להמשיך ולהכנס לבנק, ולהתחלק בין שלושתנו, עד לאחר שנקבל צו ונלך פיזית לבנק . (פעולה שעשויה להמשך חודשים רבים של עיכובים מיותרים) ברור לכולם שהדירה היא עבורי בלבד - אין שום מחלוקות בנושא זה . וחשוב לציין שגם הבנק עצמו נעל את החשבון, ולטענת הבנק אסור להכניס כסף לחשבון . לדעתי - לאחר תאריך הפטירה, האחים שלי צריכים לקבל סכום יחסי עבור חודש 4/21, ולאחר תאריך הפטירה כל ההכנסות העתידיות של הדירה מיוחסות אלי בלבד בין היתר רשום גם בצוואה שהיא תהיה בתוקף החל מ "שעה קודם לפטירה" - אנא עזרתך - אשמח לשמוע דעתך בנושא

נורית רוזנבלום שאל/ה:
26/4/2021 ב 14:36

חדירת מי גשם לחדר שינה

בגלל בעיות באיטום חיצוני של הבניין והחלון מבחוץ , חודרים מי גשם כך שיש רטיבות ועובש בחדר שינה. הקבלן לא מטפל מכוון שתמה תקופת האחריות. האם ניתן לתקן ולהחיל את התשלום על חשבון ועד הבניין ? (האם החוק אומר שועד אמור לשלם בעבור טיפול בחיפוי החיצוני של הבניין) ? תודה

נורית גנוט שאל/ה:
18/4/2021 ב 14:13

חוזה חכירה

שלום רב ב-2003 נכנסנו לביתנו שבנינו בכפר חנניה, אך לא חתמנו על חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, כעת אנחנו רוצים להסדיר את הנושא אך נתקלים בקשיים הן מול המנהל והן מול המועצה האזורית מרום הגליל אליה שייך הישוב שלנו: התבקשנו להעביר למנהל טופס 4 נאמן למקור וכך עשינו אך הם לא קיבלו את הטופס בטענה שהמועצה צריכה לרשום על הטופס את התאריך שבו הם מסרו לנו אותו, חזרנו עם הטופס למועצה ועם המכתב מהמנהל אך אומרים שזה מסובך ובינתיים אנחנו תקועים בין הפטיש לסדן חסרי אונים, מבקשים לדעת אין יוצאים מהתסבוכת הזו לתשובתכם נודה בכבוד רב דוד ונורית כפר חנניה

ששון מנשה שאל/ה:
14/4/2021 ב 10:45

שימוש במחסן בבניין משותף

אני גר בבניין בעל שש קומות ארבע דירות בכל קומה. בזמנו היה חדר הסקת מים חמים בצד האחורי של המבנה לימים הוחלט לפנות את דוד המים ולבטל את ההסקה, במסגרת אספת וועד הבניין והדיירים פנו אלי וביקשו ממני לפנות את תחולת חדר ההסקה ובתמורה מקום זה ישמש אותי למחסן שלי. כמובן שבמשך תקופה ארוכה אתה רוכש כל מיני חפצים בהתחשב למקום שיש לי.לציין שאספת הדיירים נעשתה בעל פה. עם הזמן דירים התחלפו ולמרות שנאמר על ההסכם שהיה מבקשים ממני לפנות את המחסן לצורך שימוש ציבור הדירים . שאלתי היכן אני נמצא משפטית במקרה זה תודה על תשובה מראש

דני שאל/ה:
12/4/2021 ב 15:04

מספור קבלות

האם קבלות עבור תשלום וועד בית חייבות להיות עם מספר קבלה לפי חוק?

זואי שאל/ה:
8/4/2021 ב 13:10

מס רכישה ליורשי דירה

שלום, אני חד הורית לקטינה ובגיר. בעלי נפטר לפני 5 שנים וירשתי יחד עם ילדי דירה הרשומה על שמו. 50 אחוז אני, ו 25 אחוז כל אחד מילדי. אנחנו לא מתגוררים בדירה אלא משכירים ושוכרים בעצמנו. אני מעוניינת לרכוש דירה, האם אני זכאית לחישוב מס רכישה כרוכשת דירה ראשונה, היות ובבעלותי רק 50 אחוז מהדירה שבירושה? או שגם ילדי הקטין נחשב לרוכש, כך שבבעלותינו יחד, 75% מהירושה, ואז הדירה שארכוש נחשבת כדירה שניה? אשמח לעצתך. תודה

דוד שאל/ה:
5/4/2021 ב 22:38

גן ילדים בבניין מגורים ללא היתר

שלום רב, אני גר בבניין משותף של 3 דירים, קומת קרקע פתחו גן של 29 ילדים אני גר קומה ראשונה, המרחק בין החלון שלי לחצר של הגן שבו משחקים 3 ילדים הוא פחות מ 2 מטר, כל הזמן יש לי בבית צעקות הזויות של ילדים, אני לא יכול לעבוד לא יכול לנוח, בתוך המיטה שלי רעש מטורף, מצורף קישור לסרטון https://drive.google.com/folderview?id=1jxnNw9fVbl1145oVZ_OIL2E-PDyvNXpP הדירה שבה יש גן ילדים שמופעל בירושלים ע"י העירייה ועמותת אגודת ישראל מוגדר כדירת מגורים, הם הגישו בקשה להפוך את הדירה לגן ילדים, אני הגשתי התנגדות לועדה לתכנון ובניה מהסיבות הבאות: א. בגלל שזה מטרד ורעש מטורף ב. בגלל שבדירה שנפתח בה הגן יש בה המון חריגות בניה כולל פיצול הדירה שהוא משכיר לזוג, לדירה הזאת יש 5! פתחים למרות שרק אחד מה הוא חוקי, ועוד יחידה שהוא בנה בחצר לא חוקי המון המון חריגות בניה הועדה אמרו שיבאו לעשות סיור ועד עכשיו לא באו למרות שעבר יותר מחצי שנה, בפועל אין לו כרגע אישור להפעיל גן שאלתי אם אני יכול לתבוע את העירייה ואת העמותה שמפעילה את הגן א. לבקש שבית משפט יורה לסגור את הגן לאלתר בגלל הרעש החזק ב. לדרוש פיצוי על שנה וחצי (בסוף שנה הזאת זה יהיה שנתיים כבר) שהגן עובד ועל הרעש הנורא שהם עשו לנו (ההורים שלי אנשים חולים מאוד מאוד מעל גיל שבעים סובלים מזה נורא) קישור לסרטונים של הרעש https://drive.google.com/folderview?id=1jxnNw9fVbl1145oVZ_OIL2E-PDyvNXpP רציתי לדעת מה הסיכויים לסגור את הגן הזה, ומה הסיכוי לקבל פיצוי על עוגמת הנפש

דודי שאל/ה:
5/4/2021 ב 20:39

שאלה בנושא הסכם שיתוף במקרקעין

אשמח לדעת האם דרושה חתימת נוטריון על הסכם שיתוף במקרקעין לצורך קבלת משכנתא.

מיכאלה כספי שאל/ה:
4/4/2021 ב 23:09

העברת דמי מפתח

נמצאים 40 שנה בדמי מפתח מגורים. רוצים ללכת לבית אבות. אפשר להוריש לבן אם יגור יחד חצי שנה?

אלמוג קליין שאל/ה:
2/4/2021 ב 07:42

פטור ממס שבח

להורי יש דירה בפרוייקט פינוי בינוי שמסתיים בימים אלו. אני מעוניינת לרכוש מהם את הדירה (עבור תמורה). האם הם חייבים לשלם מס שבח בגין המכירה או שהם פטורים?

אודי שאל/ה:
16/3/2021 ב 11:41

שינוי תכנית חשמל של קבלן

שלום, 1. רכשנו דירה חדשה מקבלן ונתבקשנו לעשות התאמות לצרכי החשמל בדירה. 2. הקבלן הגיש לנו תכנית ולאחר השינויים חתמנו והגשנו לו. 3. לאחר כחודש, הוא שלח מייל עם התכנית שחתמנו ובה שינוי מיקום של 2 מפסקי תאורה (בהם לא בוצע כל שינוי על ידינו) בטענה שאין מקום על הקיר ( מדובר על קיר שבה הדלת הראשית). האם זה מותר?

נורה נואנה שאל/ה:
15/3/2021 ב 16:50

שכנה בעייתית הגרה בדירה של עמידר

שלום רב למכובדיי, אני מתגוררת בבניין משותף בשכונת קטמון ו' ירושלים. הדירה בת 2 חדרים בבעלותי. יש לנו שכנה בעייתית מאוד המתגוררת בדירה למטה, הבת של השכנה הזאת מזמינה חברים וחברות שמתאספים פה למטה במרפסת הדירה שלהם ועושים רעש נוראי בשעות המאוחרות של הלילה ועד השעות הקטנות. היא חוסמת לנו כמעט באופן קבוע את הגישה להיכן שאנו מחנים את הקלנועית כי רק בנקודה הזאת יש לנו אפשרות להטעין את הקלנועית. היא מחנה את הג'יפ קאיה שלה במקום שכלל אינו מיועד לחנייה! בכביש הגישה לבניין. אם פונים אליה היא ישר מתחילה לצעוק ברמות אחרות עד כדי כך שכל הדיירים מפחדים ממנה והפה הגדול שלה...מה ניתן לעשות כדי להפסיק עם המטרד של הרעש, הבלאגן בלילות, הצעקות שלה כאילו היא מנהלת את הבניין והיא בסך הכל דיירת של עמידר.... אודה לתשובתכם מראש

אלי שאל/ה:
25/2/2021 ב 13:27

שטח אדמה

לפני כארבע שנים רכשתי כחצי דונם אדמה,לאחר המכירה ובבדיקת המודד היסתבר שהחומה של השכן נמצאת אצלי כחצי מטר לאורך עשרים מטר לפי דברי השכן החומה ניבנתה מלפני כשלושים שנה ולא מעוניין לפנותה,מה החוק אומר לגבי הנושא.

לאה שאל/ה:
17/2/2021 ב 20:59

דיווח לבנק

שלום, אני בתהליך מכירה של דירה ונכנס סכום ראשוני מהקונים לחשבון הבנק. הבנק מבקש ממני אסמכתא בצורת חוזה המכר לכספים אלה.האם מותר לו, האם מקובל לתת אינפורמציה כזו לבנק ומה המטרה? תודה

יהודה שאל/ה:
13/2/2021 ב 21:28

תנאי להיתר בניה רישום תצר

שלום רב. האם יש חוק/תקנה שרשות כל שהיא (ועדה מקומית, מנהל מקרקעי ישראל ואו אחר) סמכות להתנות את מתן ההיתר ברישום תצ״ר, כמובן בתוקף וכשרה? מצבי נכון להיום שהתנאי הזה חוסם אותי מלקבל את ההיתר למרות שאין זה תלוי רק, הרי יש עוד בעלי זכויות. רישום התצר מתעכב כבר כ-10 שנים. הארכת תוקף התצ״ר האחרונה נעשת על חשבוני, אף אחד לא מוכן להשתתף. לכן אם אין סמכות לרשות אני אוכל להגיש ערר. לפי החומרים שיש בידי תהליך הרישום רצוי לכולם והשירות שהמנהל במקרקעי ישראל בעניין הוא בגדר שירות ולא חובה. תודה מראש- יהודה צפירה

שלמה לוין שאל/ה:
13/2/2021 ב 10:31

עזיבה בטרם עת מחוזה שכירות

נכבדי/נכבדתי , 1. יש לי חוזה שכירות לדירתי ויש בו סעיף " רצתה השוכרת או המשכיר לסיים את החוזה בטרם עת תודיע האחת לשני חודשים מראש" 2. השוכרת הודיעה לי ובתאריך 15/2/2021 יעברו להם החודשים. 3. אתמול הודיעה לי השוכרת שלא מצאה ציור חליפי ושאמתין עד שתמצא.... שאלתי- 1. האם משתמע מנוסח הסעיף שאם חלפו חודשים ולא עזבה - עליה להודיע לי שוב חודשים מראש ובאם תעזוב לפני זאת אאלץ להחזיר לה שכ"ד בהתאם? או 2 עתה היא יכולה לעזוב בכל מועד שרוצה עד תום החוזה ומבלי שאדע תאריך מראש? בתודה מראש, שלמה לוין.

טלי שאל/ה:
4/2/2021 ב 17:14

נזק רטיבות משכן

לפני 8 חודשים נכנסו שוכרים לדירתי והסתבר שיש נזק מים משכן מעל וכתם רטיבות נראה בתקרת חדר השינה. אמרתי להם שזה יטופל. חברת הביטוח של השכנה שלחה בעלי מקצוע רבים ללא ציוד איתור ומתנהלת בקמצנות ואיטיות בתיקון מקור הנזק. במשך 7 חודשים עשו תיקונים קטנים שלא הואילו וכ-4-5 פעמים צבעו את תקרת חדר השינה כשהיא עדיין לחה וזה גרם להתפוררות התיקרה שוב ושוב. לפני חודש היה אינסטלטור שמצא את מקור הנזק אצל השכנה לאחר מכן שלחו מצלמה טרמית וקבעו שאין יותר נזילות. עד היום לא ביצעו בדיקת לחות בריצפה בדירה מעל כפי שנהוג על מנת לעמוד האם יש צורך בהחלפת החול או שייבוש עם מכונה יספיק. דברים אלו עולים הרבה יותר מלשלוח כל פעם צבעי כדי לנסות לדחות בעוד כמה ימים את מחוייבותם. מתוך התחשבות בדיירים שלי שסובלים הביאה בעלת הדירה מעלי בעל מקצוע על חשבונה שגרד את הטיח המתפורר שהחזיק שבוע ושוב התקרה מתפוררת. הוא קבע שאין סכנה והחדר עדיין ראוי למגורים. הדיירים שלי ישנים בחדר זה עם תינוק ודורשים ממני הורדה בשכר הדירה כפיצוי על הביקורים הרבים של בעלי מקצוע, ושעדיין הבעייה לא הסתיימה. 1. האם עלי בכלל להסכים לתת להם פיצוי כספי במצב זה לאור שהם משתמשים בדירה ואני משקיעה את כל המאמצים מול הנהלת חב׳ הביטוח של השכנה שיביאו פיתרון. 2. חשבתי להציע לדיירים לתבוע ישירות את חברת הביטוח כי אני לא צד במקור הנזק. האם זה מקובל? 3. במידה ולא יסכימו אני מוכנה לפנים משורת הדין לתת להם 1000 שח חד פעמי הקפוא לחתימתם שלא יהיו להם תביעות נוספות בעיניין זה כלפי. בכדי לתבוע בעתיד מחברת הביטוח של השכנה עוגמת נפש ואובדן שכר דירה אם יהיה, איזה נוסח עלי לבקש מהדיירים כדי לתבוע זאת בעתיד חזרה? תודה

אחת
14/3/2021 ב 19:41

מנסה לעזור

היי, מבינה אותך לחלוטין. אנחנו בדירה שסובלת מרטיבות מהשכן שלמעלה. במקרה שלנו לא מזיז עצמו ואגב יש לו ביטוח וגם את זה לא הביא. אני מייעצת לך אחרי שקראתי הרבה חומר באינטרנט. את יכולה לפנות למפקחת על הבתים המשותפים. בסוגיה זו. ביטוח זה קקי כי תמיד עובדים עם חברה קבלנית ורוצים לצאת בעלויות זולות ולכן קראתי הרבה תביעות נגד חברת הביטוח כי כמו שכתבת הבעיה לא נפתרת אחת ולתמיד. הם לא עובדים טוב בכלל... מצד שני כשיש לשכן ביטוח והוא מציע פתרון אסור לנו לאמור שלא רוצים תיקון של הביטוח. בקיצור צריך לתבוע את הביטוח. ואת תפני למפקחת לפתור את בעית הנזילה בצו עשה

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

NINA שאל/ה:
28/1/2021 ב 11:02

ערבות אוואל

שלום רב, אנו עומדים לחתום על חוזה שכירות בתוספת ערבות אוואל. למה חייבים לשים לב במילוי שהשטר? תודה רבה על התיחסותכם

משה שאל/ה:
13/1/2021 ב 21:51

שליחות בחתימה על הסכם

שלום רב, אני מחתים דיירי בנין על הסכם כלשהו . אחד מהדיירים ביקש ממני במייל שאחתום בשמו על ההסכם. יש לי שני שאלות - א. בנוסח חוק השליחות כתוב שנתינת יפוי הכח יכולה להיות גם בעל פה - האם זה אומר שבקשה במייל גם מספיקה? ב. אני יודע שיש את תנאי הצד שלישי - כלומר השלוח/מיופה הכח לא יכול להיות צד בהסכם ולכן אני לא יכול לחתום בשביל הדייר על ההסכם שהוא עושה איתי. השאלה היא האם הוא יכול לבקש מאשתי שתחתום בעבורו על הסכם זה, כלומר, האם אשתי היא צד שלישי כיון שאינה קשורה להסכם הזה שלי אתו? אודה על מענה.

עובר דירה שאל/ה:
10/1/2021 ב 00:30

משכיר מקשה על מציאת מחליף

שלום. בחוזה השכירות מופיע סייג יחיד לתקופת השכירות, מצד המשכיר או השוכר. הדייג הוא השוכר רשאי לקצר את החוזה בתנאי שימצא מחליף שמקובל על המשכיר. לאחר יותר מ6 שנים עזבנו יותר מחצי שנה לפני תום החוזה. בשנה האחרונה החל פרוייקט בניה ליד הבית וגם הבית עצמו עומד לפני תחילת פרוייקט ויתכן ולא יחודש חוזה מעבר לתאריך הנוכחי. מצב זה לא מקל על מציאת מחליף, בטח ללא עדכון המחיר ובכל זאת המשכיר לא הקל באישור מחליף. לבסוף נמצא מחליף המקובל על המשכיר ולאחר תקופה ארוכה שבה סיפרו לי המחליף והמשכיר גרסאות שונות התברר שהמחליף נסוג בגלל שינוי בחוזה שהציג המשכיר. זאת למרות שתוך כדי התהליך ניסיתי לגשר והמשכיר הסתיר ועידה להסביר שאין שינוי בחוזה. לבסוף, כשנסוג המחליף, קיבלתי העתק של הדף שנוסף לחוזה ולכן אני יודע כעת שכך היה. עד אז וגם לאחר מכן, עד היום, אנו עושים כמיטב יכולתנו להראות את הדירה ולמצוא מחליף. העניין לא קל במיוחד עם הביקושים והסגרים עקב הקורונה. אנחנו משוכנעים, וכך משתמע מהודעות המחליף, שאם לא היה נסיון שינוי החוזה- היה נמצא מחליף כבר מה 1 בינואר. בינתיים השוכר הודה הבין ואמר שהיה אסור לו לעשות זאת אך המחליף מסרב לחזור. מה באפשרותי לעשות? תודה.

מחפש עורך דין? קבל הכוונה אישית

מחפש עורך דין?
קבל הכוונה אישית