דיני מקרקעין מסדירים את הזכויות השונות המוקנות לאנשים בנדל"ן, כלומר בחלקות קרקע, על כל הבנוי והנטוע עליהן, ובכלל זה מגרשים, בתים צמודי קרקע, דירות מגורים בבתים משותפים, משרדים, חנויות, מבנים תעשייתיים, שטחים חקלאיים, השכרת דירות וכיוב'. קיימות מספר זכויות במקרקעין, שהעיקריות בהן הנן בעלות, חכירה, שכירות ורשות. זכויות אלה ניתנות להעברה בתנאים מסוימים. עסקאות במקרקעין, כלומר הקניה של זכויות במקרקעין, הן עסקאות מורכבות המצריכות ליווי צמוד של אנשי מקצוע, כגון עורך דין נדל"ן או מקרקעין מנוסה על מנת להבטיח את השמירה על זכויות המוכר והקונה, הן מבחינה משפטית, הן מבחינת מיסוי והן מבחינה פיננסית כאשר מדובר בעסקאות הכרוכות בקבלת הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא. קיימת חשיבות עליונה להתייעצות מוקדמת עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין, עוד לפני ביצוע העסקה, לפני החתימה על זכרון דברים או מסמך אחר כלשהו, כלומר כבר בתחילתו של המשא ומתן לקראת ביצוע העסקה.

הפורום עוסק בהיבטים שונים של תביעות משפטיות הנוגעות למקרקעין ובכלל זה תביעות פינוי, ליקויי בניה, פירוק שיתוף במקרקעין, תביעות בגין הפקעה, השגות מס שבח ועוד.
 
* כל המידע המועבר במדור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.

עו"ד דיאנה רוזנבוים

המשרד מייצג לקוחות בעסקאות מקרקעיןו נד"לן מגוונות. כמו כן מעניק המשרד ליווי משפטי לעסקים וחברות.

משה שאל/ה:
13/1/2021 ב 21:51

שליחות בחתימה על הסכם

שלום רב, אני מחתים דיירי בנין על הסכם כלשהו . אחד מהדיירים ביקש ממני במייל שאחתום בשמו על ההסכם. יש לי שני שאלות - א. בנוסח חוק השליחות כתוב שנתינת יפוי הכח יכולה להיות גם בעל פה - האם זה אומר שבקשה במייל גם מספיקה? ב. אני יודע שיש את תנאי הצד שלישי - כלומר השלוח/מיופה הכח לא יכול להיות צד בהסכם ולכן אני לא יכול לחתום בשביל הדייר על ההסכם שהוא עושה איתי. השאלה היא האם הוא יכול לבקש מאשתי שתחתום בעבורו על הסכם זה, כלומר, האם אשתי היא צד שלישי כיון שאינה קשורה להסכם הזה שלי אתו? אודה על מענה.

עובר דירה שאל/ה:
10/1/2021 ב 00:30

משכיר מקשה על מציאת מחליף

שלום. בחוזה השכירות מופיע סייג יחיד לתקופת השכירות, מצד המשכיר או השוכר. הדייג הוא השוכר רשאי לקצר את החוזה בתנאי שימצא מחליף שמקובל על המשכיר. לאחר יותר מ6 שנים עזבנו יותר מחצי שנה לפני תום החוזה. בשנה האחרונה החל פרוייקט בניה ליד הבית וגם הבית עצמו עומד לפני תחילת פרוייקט ויתכן ולא יחודש חוזה מעבר לתאריך הנוכחי. מצב זה לא מקל על מציאת מחליף, בטח ללא עדכון המחיר ובכל זאת המשכיר לא הקל באישור מחליף. לבסוף נמצא מחליף המקובל על המשכיר ולאחר תקופה ארוכה שבה סיפרו לי המחליף והמשכיר גרסאות שונות התברר שהמחליף נסוג בגלל שינוי בחוזה שהציג המשכיר. זאת למרות שתוך כדי התהליך ניסיתי לגשר והמשכיר הסתיר ועידה להסביר שאין שינוי בחוזה. לבסוף, כשנסוג המחליף, קיבלתי העתק של הדף שנוסף לחוזה ולכן אני יודע כעת שכך היה. עד אז וגם לאחר מכן, עד היום, אנו עושים כמיטב יכולתנו להראות את הדירה ולמצוא מחליף. העניין לא קל במיוחד עם הביקושים והסגרים עקב הקורונה. אנחנו משוכנעים, וכך משתמע מהודעות המחליף, שאם לא היה נסיון שינוי החוזה- היה נמצא מחליף כבר מה 1 בינואר. בינתיים השוכר הודה הבין ואמר שהיה אסור לו לעשות זאת אך המחליף מסרב לחזור. מה באפשרותי לעשות? תודה.

יובל שאל/ה:
7/1/2021 ב 13:08

מכר מקרקעין בכפייה

עו"ד רוזנבוים שלום, שאלה: נושה (עירייה) מנסה לגבות חוב בגובה למעלה מ100K שכבר הגיע לשלבי הוצל"פ על ידי מכירת נכס מקרקעין שלחייב יש בו רק 12%. רוב בעלי הנכס מעדיפים בכל מקרה למכור. העניין הוא שחלק מיתר בעלי הנכס מסרבים למכור את הנכס. מה עושים במקרה כזה? האם ניתן לכתפות מכירה על השותפים? (על ידי העירייה או ע"י יתר השותפים שכן רוצים למכור?) לעצתך אודה,

יהונתן שאל/ה:
30/12/2020 ב 08:49

עיכוב במסירת חנייה

שלום. קבלן מסר לי דירה בבניין, והחניה עוד לא הייתה מוכנה. הוא נתן לי חניה חלופית ומסמך שהיא שלי עד שהחניה שלי תהיה מוכנה. בפועל בעל החניה החלופית נכנס לדירה שלו והקבלן הפקיע ממני את החנייה החלופית עד ששלי תהיה מוכנה, ללא צפי ברור. יש לציין שבמבוא לחוזה החניה נחשבת חלק מהדירה, ומוזכרת רק במבוא. האם הוא ביצע הפרת חוזה? ואם כן מה ניתן לעשות?

עופר שאל/ה:
28/12/2020 ב 08:36

רישום זיקת הנאה

שלום דיאנה, אני מתגורר בחלקה בה שני בתי "ראי" כמעט זהים והם צימודי קרקע . הבית אצלי הוא מיד שניה ובעת רכישתו חתמתי עם הדו על הסכם שיתוף. כעת אנחנו רוצים להסדיר את הרישום כהסכם בית משותף עם חלוקה לתתי חלקה ורישום בטאבו. העניין הוא שאנחנו חתומים על תשריט של חצי מהחלקה לכל אחד והיות ואני הבית הראשון , נוצר מצב שבעצם השכן עובר דרכי עם רכב לביתו ובכך בעצם אין לי פה באמת חצי , כלומר, שטח המעבר שלו דרכי הופך את המקום לרישום כזיקת הנאה. השאלה שלי היא : השטח שלי בעצם מה שנקרא הוא שלי שלך ושלו שלו, כלומר אני דה פקטו לא נהנה מחצי החלקה שהופכת להיות בנקודה מסוימת משותפת עבורו. האם לא מגיע בדיוק חצי מהחלקה (ללא שטחים משותפים). לתשובתך המפורטת אודה. עופר

ליאור שאל/ה:
20/11/2020 ב 21:55

קניית אדמה

שלום, השכן שלי מכר את הבית שלו והאיש שקנה ממנו כביכול רוצה לקנות את החצר שלו מהמדינה .השכן הישן טוען שאנחנו בתור השכנים הצמודים אליו כי זה בתי קרקע צרכים לחתום על חוזה שזה החצר שלהם וזה לא קשור אלינו. בטאבו רשום שהבית שלנו רשום בפנקס בתים משותפים לא יודעת מה זה אומר? הבית שלנו לא קשור אליו. לכל אחד יש את השרטוט של הבית שלו עם גבולות שלו כמה החצר וכמה הבית לא הבנתי מה זה קשור אלינו? האם יש חוק כזה שכביכול אנחנו צרכים לאשר להם ?ובנוסף רוצים לקחת מאתנו כסף. כמובן שעוד לא הביאו לנו את החוזה כדי שנראה אותו ונדע במה באמת מדובר. שאלה נוספת האם הוא יכול בלי רצוננו לקנות את החצר שלנו בנוסף לחצר שנמצא בשטח שלו?

פאולינה שאל/ה:
15/11/2020 ב 21:57

ייפוי כח למכור דירה בקומה ולהופיע בבית המשפט כשאני שוהה בחו"ל

אני חייבת לטוס לחו"ל אבי זקן קשיש וחולה ומשפחתי כבר קראו לי להגיע... שאוכל עשיין להיפרד ממנו בעודו חי.. השאלה שלי : אני בתחילת תביעת גירושין.. האם ייפוי כח שאני מעניקה לעורר הדין כדי שהוא יציג ויצייג אותי בעת הדיונים בבית המשפט ? יוכל לפעול במקומי ואפילו למכור את הבית בשמי ? ? האם אוכל לטוס להיפרד מאבי ,ובראש שקט? הנוכחות הפיזית שלי יוכל להחליף הוא מייפה הכוח שלי ?, זה יהיה אי עורך הדין ,או בתי הבכורה)27( , או אדם אחר) או שנה אני חייבת להיות נוכחת פיזית בדיונים ולוותר על פרידה מאבי הקשעש שמחכה שאגיע ..לא התראינו 30 שנה ! הוא בן 94 צלול מאד, אך גופו חולה כבר .. .? יש לציין שאני חיה 30 שנים בארץ ולא ביקרתי מעולם את משפחתי וחבריי בכל ה- 30 שנים הללו שהקדשתי את חיי למען משפחתי בעלי וילדיי..) 5 במספר * ומעולם לא טסתי. ..וכעת ,לאחר 28 דנים נשואים תחת התעללות פיזית מינית כחכחית רגדית ונפשית שלא דיווחתי... וכאשר אמרתי "לא עוד!"..ו"עד כאן!" בעלי יצא לנקום בי .. לנסות לפגוע עוד יותר. החסם חדבוח בנק לא מעביר כסף לי ולילדיי על דעת עצמו ..)כי טרח התחיל ההליך גירושין.. (ומעבר לכך היה גם לא מעט פעמים תחת צווי הרחקה .. מדובר בדברים לא פשוטים אך אני חייבת לטוס לראות את אבא.. השאלה היא אם אוכל לטוס בשקט נפשי וללא דאגות שזה חוקי וזה מותר,, להשאיר כאן הכל בידי עורך הדין שמייצג אותי והוא יגיע במקומי ובשמי ויבצוע כל פעולה )משפטית וכלכלית)הופעה בבית המשפט במקומי וגם ן מכירת רכוש למשל, במקומי. אודה לך מאד על תשובתך בהקדם האפשרי!,

יורגו שאל/ה:
5/11/2020 ב 12:54

הסכם פרוק שיתוף חובת דייווח ורישום

נעשה הסכם שיתוף בין בני משפחה ושולמה תמורה כספית עבור זאת 1.היות ועל הקרקע יש מבנים ללא היתר האם הרישום מחייב תשלום מיסים עבור המבנים הנל או הריסתם. 2.האם אי רישום וקבלת תמורה לצד אחד הוא עיסקה 3.האם אי רישום העיסקה לאורך שנים וקבלת שכירות עבור המבנים מהווה עבירה של שימוש חורד במבנה ללא התר

שמחה שאל/ה:
3/11/2020 ב 20:28

מס רכישה ממתי בדיוק?

שלום רב. קניתי (ביחד עם עוד כמה אנשים) חלק מהמקרקעין אשר מופקדת עליה תב"ע לאישור בניה של סך מסויים יחי"ד (עדיין לא ידוע כמה יאושר בסוף). כעת זה הנכס היחיד שלי. אני מעוניין לרכוש כעת דירה בפרוייקט שכעת באמצע בניה. הבנתי שכעת בוודאי לא אחוייב במס רכישה על דירה שניה, כל עוד אין שום התקדמות בחלקת הקרקע שלי. השאלה הלי היא ממתי אני כן יחוייב, האם ממתי שתאושר התב"ע באופן סופי, או רק ממתי שבפעול יתחילו לבנות, או מסיום הבניה/טופס 4 של יחידת החלק הקרקע הנ"ל, או 18 חודש לאחריה? אשמח לתשובה ברורה וחותכת. תודה רבה מאוד!

ורד שאל/ה:
3/11/2020 ב 13:34

התקנת שלט "להשכרה" על חנות

שלום, אני משכירה חנות והשוכר הודיע לי כי הוא אינו מחדש חוזה ומתפנה בהתאם לחוזה השכירות (נתן הודעה של חצי שנה- נשאר 3 חודשים) אני מבקשת להתקין על חלון הראווה שלט להשכרה. השוכר מסרב לאפשר התקנת השלט ופעמיים כבר חיבל בשלט וזרק אותו. הדבר פוגע ומסכל את סיכויינו להשכרת החנות בעיקר בימים לא פשוטים אלו. בחוזה אין כל התייחסות לתליית שלט. מה ניתן לעשות מול השוכר? בברכה ורד

שושנה שאל/ה:
28/10/2020 ב 13:03

מס רכישה הנחת נכה

אנו גרים בדירה שקנינו בהנחת מס רכישה לנכה בשווי 0.5%. אחרי 4 שנים איננו רוצים לגור בה יותר עקב שינויים בחיינו. א. האם אפשר להשכירה? ב. מה ההתנהלות כאשר משכירים?

הילה שאל/ה:
1/10/2020 ב 09:49

חברת ניהול וועד בית

שלום,

סיגל שאל/ה:
6/9/2020 ב 09:23

מס רכישה - קריטריונים למיסוי על דירת יחידה

שלום רב,

kroos שאל/ה:
18/8/2020 ב 01:03

אנו תומכים בעסקים עם הלוואה

אנו כאן כדי לתמוך בכל מי שיש לו תוכניות עסקיות באמצעות תמיכה באשראי והשקעות, ללא קשר לאזור, דת, מדינה, מקצוע, בעל או אשתך.

יחזקאל שאל/ה:
18/7/2020 ב 20:41

רכישת דירה עם משכנתא של הקבלן

שלום רב,

חנן שאל/ה:
8/7/2020 ב 13:10

ביטול חוזה שכירות לפני שנכנסים לגור

חתמתי על חוזה לשכירת דירה עם חברה שלי.

דוד קרן שאל/ה:
24/6/2020 ב 14:44

רכישצ דירה מחשבון האח.

שלום רב,

אילן שאל/ה:
22/6/2020 ב 11:25

רישום שעבוד על מקרקעי חברה בליווי בנקאי

האם ניתן (טכנית) לרשום שעבוד על מקרקעי חברה שעל כלל נכסיה קיים ליווי עסקי בנקאי?

רון שאל/ה:
1/6/2020 ב 19:42

אדריכל לא חתם על גרמושקה

שלום,

ארנה בוקר שאל/ה:
24/5/2020 ב 15:19

מכירת מחסן בבית משותף

רכשתי דירה ביוני 2019 בהרצליה בסכום של 3.35 מ׳ ₪ אליה משוייכים 2 מחסנים וחנייה. מעוניינת למכור מחסן אחד לדייר בבניין בסכום של 55,000 ₪.

lidya שאל/ה:
22/11/2019 ב 21:30

הצעת הלוואה ב -3% לשנה

משרד הכספים לידיה מעניק סיוע כספי ליחידים ולגופים משפטיים, כמו גם לחברות שנעו בין 5000 אירו ל -1,000,000.00, אירו ומעלה בריבית נמוכה מאוד כריבית של 3% בשנה עם תקופת ההחזר של 5 שנים עד מקסימום 20 שנה. אנא צרו קשר באמצעות הדוא"ל. דוא"ל: lidyafinance9@gmail.com www.lidya.com טלפון Whatsapp: +18706675351

מירי שאל/ה:
21/11/2019 ב 10:52

העברת זכויות בטאבו

אחי מעוניין להעביר זכויות שקיבל בירושה אליי (אחותו), האם מדובר ברישום בטאבו בלבד או שזה הליך מורכב יותר

עינת שאל/ה:
6/11/2019 ב 09:58

זכות לדרישה שכר דירה

שלום..אני גרה בדירה של הוריי זל כשנה לאחר פטירתם והדירה לפני מכירה..אני גרה ביחידת דיור שבניתי מכספי והבניה נעשתה ללא היתר בניהובבדיקה של שמאי אסור לגור בה או להשכירה עד לאישור מהנדס.אחד מאחיי תובע אותי על שכר דירה שאלתי האם יש לו זכות לדרוש על דירה שנבנתה על קרקע ללא היתר בניה?הרי גם לשוכר אחר לא יכל להשכיר את הנכס ?

אלכס שאל/ה:
27/5/2019 ב 23:52

ביטוח רעידת אדמה בשכירות

שלום רב אני גר שוכר דירה יותר מ10 שנים. לפני זמן מה הסתבר שאין ביטוח מבנה אצל בעל דירה. אני רוצה לעשות ביטוח מבנה וצעד ג' + נזקי צנרת, טבע... אבל יש לי שעלה. במקרה רעידת אדומה הרסנית למבנה האם אני זכי לקבל כסף או לא? תודה מראש

עידו שאל/ה:
3/3/2019 ב 16:15

מסמכים לצורך קבלת משכנתא

שלום,
כחלק מבקשה לקבלת משכנתא לדירה יד שניה נתבקשתי על ידי הבנק להביא סריקה מקורית של היתר בניה של הבניין (בן מעל 50 שנה) וסריקה של הגרמושקה המקורית.
סריקה חתומה של הגרמושקה המקורית קיימת במשרד המשפטים.
היתר הבניה לא קיים מכיוון שהתרחשה שריפה לפני שנים בארכיון של עיריית כפר סבא והמסמך לא נסרק מעולם.
יש היתרי בניה של החנויות שבחזית הבניין בלבד + צו רישום בית משותף מקורי שהוצא על סמך הגרמושקה והיתר הבניה וטופס 4 לאחר בניית הבניין.
האם קיים באמת חוק כזה שללא היתר הבניה המקורי לא ניתן לקבל משכנתא לרכישת הדירה או שזאת המצאה של יועץ המשכנתאות של הבנק ?
מה ניתן לעשות ?
תודה

מחפש עורך דין? קבל הכוונה אישית

מחפש עורך דין?
קבל הכוונה אישית