מחירי המשכנתאות הנמוכים בהם צפינו לאחרונה מחד, וחוסר הוודאות בשוקי ההון מאידך, מעודדים יותר ויותר את תופעת רכישת הדירות לצרכי השקעה. משקיעים רבים מרגישים נוח יותר לדעת שהכסף שלהם מושקע באפיק סולידי ומנוהל על-ידם. רבים הם החושבים כי כל הכנסה משכר דירה
אינה בת מיסוי. לא כך המצב.
מדינת ישראל, בעיקר בתקופת העליה ההמונית לישראל, ובעקבות המחסור בדירות מגורים, רצתה לעודד את השכרת הדירות לצרכים אלו, ולכן קבעה מספר הסדרים בחוק הנותנים הטבת מס למי שמשכיר דירת מגורים ועומד בתנאים שנקבעו בחוק.
במאמר שלפנינו נסקור את מסלולי המיסוי. נבדוק האם קיימים פטורים, וככל שכן למי הם מוענקים, לאיזה סכום הם מוגבלים ומה קורה כשעוברים את הסכום הנ"ל.
ישנם מספר מסלולים בהם יכול לבחור הנישום, בעל הדירה, להתנהל.
המסלול הנפוץ – פטור ממס
מתאים בעיקר לנישומים המחזיקים דירה אחת בלבד לצרכי השקעה, או מספר דירות זולות.
ההנחיות למסלול זה קבועות בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990. חוק זה התקבל בשנת 1990 כהוראת שעה זמנית, בניסיון למצוא פיתרון למצוקת הדיור שהוחמרה עם גל העליה הגדול של תחילת שנות ה-90. בשנת 2007, במסגרת תיקון מס' 12 לחוק, הוא הפך לחוק קבוע.
חוק זה מעניק ליחידים פטור מלא להכנסה מדמי השכירות, ובתנאי ש:
- הדירה משמשת למגורים בלבד.
- בידי בעל הנכס, המשכיר, מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
- הדירה מושכרת ע"י יחיד, ולא חברה.
- הדירה מושכרת ליחיד או לחבר-בני-אדם העונים להגדרת החוק (סעיף 1 (3)).
- הדירה נמצא בישראל.
- דמי השכירות החודשיים, מכל דירות המגורים של הנישום, של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשר, אינם עולים על סך של 4680 ₪ לכל חודש שכירות. שימו לב, לא מדובר על ממוצע של 4680 ₪ אלא נדרש כי התעריף החודשי לא יעלה, בכל חודש, מעל תקרה זו. יצוין כי הסכום מתעדכן מעת לעת.
ראוי להדגיש כי התנאי שהדירה תשמש למגורים בלבד, אינו בגדר המלצה בלבד אלא תנאי ברזל. בפ"ד גרעין יוסף, שניתן בשנת 2006, קבע בית המשפט כי על בעל הדירה לוודא כי השימוש הינו למגורים ולא לעסק. משכיר ש"יעצום עיניו", ובפועל יאפשר לשוכר לעשות שימוש במושכר לצרכים שאינם צרכי מגורים, יאלץ לשלם מס על הכנסתו מדמי השכירות. על מנת להתגונן, רצוי להכניס בחוזה השכירות סעיף המציין בבירור כי במידה ויחול על המשכיר מס עקב מעשיו של השוכר, על השוכר לשפות את המשכיר בפיצוי בגובה המס. הפטור אינו מוגבל לדירה אחת, אלא רק לסכום ע"פ סכום השכירות המקסימלי.
במידה והסכום המתקבל מדמי שכירות עולה על 4680 ₪, מאבדים את הזכאות לפטור בהדרגה, באופן מתואם. לדוגמא: ההכנסה משכירות עומדת על 6000 ₪. הפער בין 4680 ₪ ל-6000 ₪ (1320 ₪) וודאי ימוסה, אך לא זו בלבד שהפער ימוסה אלא תקרת המס תרד באופן מתואם. כלומר, נפחית 1320 ₪ מ-4680 ₪. כתוצאה מכך, נקבל פטור ממס עבור 3360 ₪ בלבד, ונשלם מיסים בגין הכנסה חייבת בגובה 2640 ₪. דוגמא נוספת להמחשה: במידה וההכנסה משכירות תעמוד על 9360 ₪, לא נזכה כלל לפטור לפי חוק זה.
הנ"ל לפי גובה התקרה בשנת 2010.
המסלול הזול – תשלום מס בגובה 10% - "מס מחזור"
אחד הסעיפים הרלוונטיים למסלול זה, הינו סעיף 122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש].
מסלול זה תקף אף הוא רק במקרה של השכרת דירות המשמשות למגורים.
במסלול זה אין תקרה, וניתן להחיל אותו על השכרת דירות רבות, אך בשים לב לכך שההטבה ניתנת רק למי שההכנסה אינה מהווה עבורו הכנסה מעסק לפי סע' 2 (1) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], ורק כאשר הדירות הן דירות מגורים המשמשות למגורים בישראל.
במסלול זה משלמים מס הכנסה בגין כל ההכנסות שצמחו מדמי שכירות, ומכאן כינוי של המסלול "מס מחזור". שיעור המס הינו נמוך במיוחד ועומד על 10% בלבד. אך אליה וקוץ בה; נישום שבחר במסלול זה, לא יוכל לנכות הוצאות לצורך חישוב ההכנסה החייבת. גובה המס יעמוד על 10% מסך ההכנסות שנתקבלו משכר דירה, ללא כל התחשבות בהוצאות. את המס יש לשלם בתוך 30 יום מתום שנת המס בגינה קיבלנו דמי שכירות, או באופן חודשי באמצעות מקדמות.
כמו כן, יש לקחת בחשבון כי במועד מכירת הדירה לא ניתן יהא להכיר בפחת לצרכי חישוב מס שבח. עם זאת, חשוב לציין כי כאשר לנישום יש פטור ממס שבח, כפי שמתרחש ברוב המקרים בפועל, אין לדבר כל משמעות.
המסלול המיוחד לקשישים המתגוררים בבית אבות
בשביל להקל על מבוגרים המתגוררים בבית אבות, נתן המחוקק פטור מיוחד לעניין זה.
סעיף 9 (25) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] נותן פטור מתשלום מס מהכנסה מדמי שכירות לקשיש המתגורר בבית אבות בכפוף לתנאים הבאים:
- מדובר בדירה בה גר הקשיש עוד לפני שהוא עבר להתגורר בבית האבות.
- מדובר בבית אבות שקיבל רשיון ע"פ חוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965.
גובה הפטור מוגבל למחצית העלות השנתית שמשלם הקשיש לבית האבות.
המסלול הרגיל – תשלום מס בגובה המס השולי של הנישום
מצד אחד, במסלול זה משלמים את כל המיסים כרגיל בהתאם למדרגת המס השולי בה נמצא הנישום. מצד שני, ניתן יהא לנכות את כל ההוצאות שהוצאו לצורך יצור הכנסה, כולל הוצאות מימון, פחת, אחזקה, שכ"ט עו"ד וכד'.
על מנת לבצע החלטה נכונה באשר למסלול המתאים עבורכם, יש לקבל חוות דעת ממומחה בתחום, אשר יחשב את כל המשתנים הרלוונטיים, הן של הנישום ומשפחתו והן של הנכס.
כל האמור לעיל הוא כללי ויש לבחון את המטריה המשפטית החלה על קניינה הרוחני של כל חברה לגופה, אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.
