אדם שמוכר נכס חייב לדעת מראש את ההוצאות הנלוות שקיימות סביב מכירת הדירה וזאת כדי שיוכל לחשב את המשך הדרך. ברוב המקרים אדם מוכר דירה מסוימת כדי לרכוש דירה גדולה יותר או קטנה יותר, על פי הצורך המשפחתי שלו. הסכום הכספי שאותו יקבל בעל הנכס מהקונה הוא הבסיס לתשלום עבור הדירה החדשה.
מכיוון שמדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים, על המוכר לדעת באופן מדויק את העלויות הנלוות כדי שלא יוצר מצב שבו המיסוי או ההוצאות האחרות הן גבוהות מאד ולכן התחשיב שהוא תכנן אינו עומד במבחן המציאות. הדרך המומלצת היא בשלב ראשון להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לדעת את גובהו המשוער של תשלום מס שבח עבור מכירת הנכס ושל מס רכישה עבור קניית הנכס החדש לאור העובדה שבמקרים רבים מדובר בסכומים גבוהים במיוחד. רק לאחר קבלת מידע זה, הלקוח יכול לקבל החלטה אם הוא יכול לעמוד בהתחייבויות הכספיות ואם כן, הוא יכול להמשיך בתהליך.
אופן החישוב של מס שבח
שיטת החישוב של מס זה כוללת קריטריונים רבים ולכן רק אנשי מקצוע שהם מומחים בתחום זה יודעים לבצע חישוב מדויק של מס שבח על דירה ולהגיש אותו לאישור של נציגי משרד האוצר. בסיס החישוב נובע מהעובדה שאדם רכש דירה בסכום מסוים, אך מכר אותה בסכום הרבה יותר גבוה לאחר כמה שנים. הסיבות לעלייה בשווי הדירה נובעות משני פרמטרים עיקריים, האחת היא העובדה שהשווי של נכסים בישראל עולה בדרך כלל עם השנים ואחוז העלייה משתנה בהתאם לסביבת המגורים. הסיבה השנייה היא שבעל הנכס ביצע שיפורים במושכר כמו הוספת מרפסת, הוספת חדר כמו ממ"ד, ביצע שיפוץ מהותי וכו' והדבר השביח את ערכו הכספי של הנכס.
קריטריונים מיוחדים בחישוב מס שבח
כדי לחשב את גובה תשלום מס שבח בוחנים אנשי המקצוע המיומנים את הנושא מכמה היבטים. אם בעל הנכס קיבל את הדירה בירושה ולא רכש אותה מכספו, יש לו פטור והוא אינו אמור לשלם מס שבח כלל. אך אם הוא רכש אותה בכספו יש לשלם מס על הרווח שבין מחיר קניית הנכס, לבין מחיר מכירת הנכס. עם זאת, ההשבחה עלתה כספים רבים לבעל הנכס ולכן יש באפשרותו להזדכות על כך. לצורך כך מפרטים בטופס מקוון של משרד האוצר את כל העלויות הנלוות כמו לדוגמה תשלום לקבלן שיפוצים, חשבונית של אספקת חלונות, דלתות, אריחי קרמיקה, פרקטים וכו'. כל עלות מגובה בהעתק של חשבונית מס וכך המוכר מוכיח כי אלו היו באמת ההוצאות שלו.
נציגי משרד האוצר בוחנים את כל החשבוניות הללו ומאשרים לקזז את ההוצאות הללו כולן או את חלקן. בהתאם לקביעה זו, יקוזז הסכום שאושר מתוך תשלום מס שבח. כך שאם לדוגמה היה על המוכר לשלם מס שבח בסך 50.000 ₪, יקוזזו מסכום זה ההוצאות בסך 8,300 ₪ ולכן הוא ישלם 41,700 ₪ בלבד וזהו הבדל מהותי.
