דיני מקרקעין: מכתב החרגה וחשיבותו

פורסם ב 2/6/2010 ע"י עו"ד דיאנה רוזנבוים

מהו מכתב החרגה?

ברכישת דירה מקבלן, מטבע הדברים, נודעת חשיבות רבה להבטחת כספי הרוכשים. אחד האמצעים להבטיח כספים אלה היא קבלת מכתב החרגה מהבנק, ממנו עולה כי הדירה הנרכשת מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי הקבלן לטובת הבנק, וזאת מרגע שהקונה שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו עבור דירה זו, קיבל חזקה בה והחזיר את הערבויות שקיבל על פי חוק המכר.

בהיעדר מכתב החרגה, הקונה חשוף לסכנות לא מבוטלות. ומדוע בעצם?

במרבית המקרים, הקבלן מבצע את פרויקט הבניה לאחר קבלת הלוואה מהבנק, הלוואה הנדרשת לצורך רכישת קרקע עליה יוקם הבניין ו/או לצורך מימון הבניה. בתמורה להלוואה זו, אותה מקבל הקבלן מהבנק, הבנק משעבד את הקרקע ואת המבנה המוקם עליה. היה וחלילה, הקבלן ייקלע למצב של חדלות פרעון (פשיטת רגל, כינוס נכסים וכיוב'), הדירה אותה הקונה רכש במיטב כספו, תחשב עדיין לחלק מנכסי הקבלן המשועבדים לטובת הבנק, וזאת אפילו לאחר שהקונה שילם את מלוא התמורה בגינה, קיבל את החזקה בה ואף עבר להתגורר בה בפועל.

לעומת זאת, בהתקיים מכתב החרגה, השעבוד שחל על כל נכסי הקבלן, לא יחול על הדירה שרכשת, והבנק, בבואו לפעול למימוש השעבוד אותו הטיל על הקרקע, לא יוכל לממש (לצורך פרעון חובות הקבלן כלפיו) את הדירה שהוחרגה מתוך מכלול נכסי הקבלן.

לכן, כקונה, עליך לזכור, שגם אם שילמת את מלוא הכסף עבור הדירה, קיבלת מפתחות ועברת להתגורר כדין בדירתך החדשה, הדירה תחשב שלך ממש, רק לאחר הרישום של זכויותיך כדין (לרוב בלשכת רישום המקרקעין). עד אז, ניתנת לך הגנה מסוימת באמצעות רישום הערת אזהרה והגנה נוספת באמצעות מכתב ההחרגה, שעל קבלתו חשוב להתעקש.

כמו כן, חשוב לפנות לעורך דין שיבדוק מראש את נוסח מכתב ההחרגה אותו מוצע לכם לקבל ויוודא שהוא אכן מגן עליכם בצורה מיטבית.

מאמר זה נותן סקירה כללית בלבד של הדין, איננו מהווה ייעוץ משפטי וייתכנו בו השמטות. על מנת להבין את המצב המשפטי החל בנסיבות ספציפיות, מומלץ להיוועץ בעורך דין דיני מקרקעין

מחפש עורך דין?
קבל הכוונה אישית

עוד כתבות בנושא

מהו פיצול נחלה לפי החלטה 1155?

החלטה 1155 של מינהל מקרקעי ישראל אודות פיצול נחלה קובעת למעשה שניתן להפריד מגרש מנחלה - על ההשלכות המשפטיות השונות בעניין וכיצד פיצול נחלה יכול לסייע בעצם לשוק הדיור ולבעלי הנחלות בפועל?

איך בוחרים עורך דין נדל"ן?

עסקת נדל"ן, היא הפעולה היקרה ביותר שאדם עושה בחייו. היא פעולה רגישה, סבוכה ומורכבת ביותר, אישית, משפטית וכלכלית. זו אינה עסקה כמו רכישה במכולת, שניתן להתחרט עליה: זו עסקה המערבת צדדים נוספים, כמו בנק מלווה, קבלן, רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית, הוועדה לתכנון ובניה ועוד. בנוסף, העסקה מתייחסת לחקיקה ולפסיקה, המתעדכנות באופן תדיר. בעסקה במקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת "סמוך" ו"יהיה בסדר". רק עורך דין נדל"ן מומחה יוכל להגן עליכם ועל העסקה המבוקשת.