כידוע ולמצער, קיימת תופעה של שוכרי דירות המסרבים להתפנות מהדירה. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אינו מאפשר בדרך כלל למשכיר לפעול בדרך של עשיית דין עצמי כלפי שוכר, אפילו כשבין הצדדים אין יותר חוזה בר תוקף, שכן השוכר אינו נחשב כמי שפלש לדירה שלא כדין. התפיסה המקובלת בפסיקה היא כי בעלים במקרקעין, אינו רשאי לעשות דין עצמי אפילו כנגד מסיג גבול, אלא בנסיבות בהן מדובר ב"פלישה טרייה" ובכפוף לתנאים שרק אם התקיימו, נחשב השימוש בכח עצמי לנסבל.
כמובן שגם הוראה חוזית לפיה המשכיר רשאי, במקרה של אי פינוי הדירה במועד, להחליף מנעולים ולסלק מן הדירה את השוכר על חפציו, אינה תקפה ואין לעשות בה שימוש, למרות שתניה זו עודנה רווחת בחוזי שכירות רבים. כמובן שגם הוראה חוזית לפיה המשכיר רשאי, במקרה של אי פינוי הדירה במועד, להחליף מנעולים ולסלק מן הדירה את השוכר על חפציו, אינה תקפה ואין לעשות בה שימוש, למרות שתניה זו עודנה רווחת בחוזי שכירות רבים.
בבג"ץ 2887/04 סלים אבו מדיגם נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 15.4.0), נקבע כי ההיתר לנקוט בדרך של עשיית דין עצמית לסילוק פולש לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מוגבל למי שהחזיק בפועל וכדין בקרקע ונושל מחזקתו. מחזיק שלא כדין בקרקע ואף מי שזכאי להחזיק בקרקע אך לא החזיק בה בפועל, אינו רשאי לעשות דין לעצמו, כדי להחזיר אליו את החזקה, אלא עליו לפנות לערכאות משפטיות לקבלת סעד.
בפסק דין שניתן לאחרונה בת"א 15723-08 טפטה טנגוט תמר ואח' נ' רומנו מנחם בבית משפט השלום בתל אביב- יפו קבע כב' השופט בן חיים כי למרות שהנתבע (המשכיר) סבר בצדק שהתובעים מחזיקים במושכר שלא כדין (לאחר תום תקופת השכירות), הוא לא היה רשאי ליטול את החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי והיה עליו לפנות לבית משפט. כלומר, למרות שהשוכרים נשארו בדירה שלא כדין, על פי קביעת בית המשפט, בעל המקרקעין אשר ניסה לפנותם בכוח בעצמו ובאמצעות אנשים מטעמו, חויב בתשלום בגין הנזקים שנגרמו למטלטלי התובעים (השוכרים) ולתשלום עוגמת הנפש שנגרמה להם לרבות הפגיעה בכבודם ובפרטיותם, בסך של 20,000 ₪.
בנסיבות אותו המקרה, פנה המשכיר לעורך דינו אשר שלח לתובעים דרישת פינוי. לפיכך, ראה בית המשפט באופן חמור במיוחד את זניחת ההליכים המשפטיים והתנהלותו הכוחנית של המשכיר, לאחר מכן.
אז מה עושים בכל זאת כשהשוכר לא מפנה ולא משלם? פונים למשטרה? יש לציין שבמקרים אלה, הגשת תלונה במשטרה לא תעזור, מאחר ומדובר בסכסוך אזרחי, שהמשטרה אינה ערוכה לברר. יתירה מכך, המשטרה עשויה להתייצב לצד השוכר, כאשר המשכיר מנסה לפנותו או להיכנס לדירה שבבעלותו תוך הפעלת כוח. ההליך המשפטי הנחוץ במקרים אלה, הוא הגשת תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי שוכר מדירה, אך הליך זה עלול לקחת זמן רב (מספר חודשים), ולאחר סיומו על המשכיר לפנות ללשכת הוצאה לפועל על מנת לממש את הפינוי.
מכאן החשיבות הרבה בעריכת הסכם שכירות "חזק" ובר אכיפה אצל עורך דין המומחה בענייני מקרקעין, באופן המקים בטחונות קשיחים ומיידיים למשכיר ומצמצם עד מאוד את הסיכוי להפרת הסכם על ידי השוכר. יש לעשות את המקסימום כדי למנוע מראש את המצבים המתוארים לעיל, מאחר וקשה מאוד לתקנם בדיעבד.
לכן לפני כל פעולה שתבקשו לבצע, יש להתייעץ עם אנשי המקצוע הרלוונטיים כגון עורכי דין, ישנן גם חברות המתמחות בפינוי דיירים והנפקת צווי פינוי המסייעות לכם גם בצד המשפטי וגם בצד הביצוע של הליך פינוי הדייר"בכוח" אך לפי מותרות החוק ובאחראיות שלהם ולא שלכם.
* כל האמור לעיל הוא כללי ויש לבחון את המטריה המשפטית החלה על קניינה הרוחני של כל חברה לגופה, אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.
