פורסם ב 11/2/2016 ע"י עורך דין יעקב לביא

לאחרונה התפרסמו שני תיקונים חשובים הקשורים לחוק מיסוי מקרקעין, ואנו ננסה לסקור אותם, בעיקר בחלקיהם הנוגעים לציבור הרחב. ברור כי במאמר זה לא יכולנו להרחיב ולהיכנס לדקויות וסייגים הקבועים לכל הוראה וככל שהדבר רלוונטי יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני.


הוראת השעה

התיקון האחד נקבע כהוראת שעה והוא חל לתקופה קצרה שעד ל- 31/12/12. מטרתה של הוראת השעה הינה להגדיל את היצע הדירות העומדות למכירה ולהקל על רוכשי דירה ראשונה. לכן היא נוקטת במהלך משולב.

ראשית, הפטור הרגיל והידוע בקשר לדירת מגורים אותה ניתן למכור בפטור ממס אחת לארבע שנים הורחב משמעותית. מכוח הוראות השעה ניתן למכור שתי דירות מגורים בפטור ממס, כאשר כל פטור מוגבל לשיעור של 2.2 מליון ₪. במקרה שבו הדירה נמכרה במחיר גבוה מזה, ינתן פטור יחסי. כך גם סכום הפטור יהיה יחסי לשיעור האחזקה בדירה. לנוכח הניסוח המעורפל בהוראת השעה, לא ברור האם מכירות לפי הוראות השעה נספרות כמכירה לגבי מכירות הנעשות לאחר תום תוקפה של הוראת השעה מכוח הפטור הרגיל.

שנית, שונו מדרגות מס הרכישה - מחד, מדרגות מס הרכישה לדירה שניה הוגדלו ואלו יכולות להגיע עד כדי שבעה אחוזים (בדירה שניה שעלותה שלושה מליון ויותר). יצוין כי שיעור זה הינו גבוה בכל קנה מידה, והוא גבוה אף מן השיעור החל ברכישת קרקע שאינה דירה, העומד על חמישה אחוזים בלבד (כשיעור קבוע ללא מדרגות). מאידך, באשר למי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, בוטלה מדרגת המס הקובעת שיעור של 3.5 אחוזים ונקבע כי עד מליון וחצי ₪ לא ישולם כלל מס רכישה. מעל לכך – השיעור הוא חמש אחוז.

שלישית – נקבעה הקלה מסוימת הניתנת ליחידים המוכרים מקרקעין המיועדים לבנית 8 דירות מגורים לפחות; מוכר מקרקעין כאלו יזכה לשיעור מס אחיד של 20 אחוזים. זאת להבדיל מן המצב הקודם שבו השיעור האמור ניתן רק לגבי חלק מתקופת הההחזקה וחל מנובמבר 2001 בלבד. מכיון שענינה של הוראת השעה בהקלה על זוגות צעירים ובהפחתת מחירי הדירות, ומכיון שהעלאת המחירים נראתה למחוקק כבעיה נקודתית שלא תימשך לאורך זמן, קבע הוא תנאי להטבה והתנאי הוא שבנית 80 אחוז מן הדירות תסתיים במתן אישור לחברת החשמל תוך שלוש שנים מיום המכירה.

תיקון מספר 70
תיקון זה הינו בעיקרו טכני, כלומר קובע את דרך תשלום המס ומועדו, ומתייחס בעיקרו של דבר למכר מקרקעין שאינו דירת מגורים מזכה. עם זאת, יש לעמוד על מספר נקודות -
א. מועד תשלום המס יהיה בדרך כלל עם תשלום 40 אחוז מן התמורה למוכר (במקום מחצית מן התמורה, עד לתיקון).
ב. מן הסכומים המשולמים למוכר והעולים על 40 אחוזים מן התמורה על הרוכש "לנכות במקור" לטובת מס השבח החל על המוכר בשיעור שהוא 15% מן המחיר.
ג. ההצהרה תוגש למנהל תוך 40 יום, וזאת במקום תוך 50 יום. הוראה זו חלה גם על מכירת דירת מגורים הזכאית לפטור.
ד. קוצרה בפועל התקופה שבידי המנהל לאשר שומה שהוגשה לו, כשטרם התיקון התקופה יכולה היתה להגיע גם לשנה וחצי. כעת נקבע שהתקופה תעמוד על 8 חודשים. בתוך כך בוטלה האבחנה בין שומה זמנית ושומה סופית.
ה. נקבעה במפורש זכותו של החייב במס להישמע בטרם הוצאת שומה לפי מיטב השפיטה. 

סיכום
מדרך הטבע, עמדנו כאן בצורה תמציתית ולא מחייבת על השינויים החשובים בחקיקת מסוי המקרקעין.
יש לקוות כי התיקונים ישיגו את מטרתם גם בהיבט ההשפעה על מחירי הדיור וגם בהיבט פישוט ההליכים מול פקידי המס, ואולם פשוט ככל שניתן, נראה כי בכל עסקה חייבים עין בוחנת של מומחה מס, אשר ידע לעמוד על המלכודות הרובצות לפתחו של מבצע העסקה ולהציע את הדרך הטובה והנכונה ביותר לבצע את העסקה, ובכך לעשות שימוש מיטבי בזכויות אשר הקנה לנו המחוקק.

מחפש עורך דין?
קבל הכוונה אישית

עוד כתבות בנושא

על משפט והכנסה – הוצאות משפט כהכנסה – היבטי מס הכנסה ומע"מ

במאמר זה נסקור את היבטי המיסוי של הפעילות המשפטית. כידוע בגמר המשפט משלם בדרך כלל הצד המפסיד לצד הזוכה הוצאות משפט. נציין במאמר מוסגר שכימותם של אלו מסור לשיקול דעת בית המשפט תוך שהוא מביא בחשבון את התעריף המינימאלי לפי כללי לשכת עורכי הדין, התנהגות הצדדים להליך כמו גם שוויו של התיק. מבחינה מסויית נשאלת השאלה אם בכלל קיימת חובת תשלום מס בגין הוצאות המשפט, ומהו שיעורו. מבחינת מס ערך מוסף תשאל השאלה האם לפנינו עסקה.

הטבות מס לתושבים חוזרים

בסוף 2008 ועל מנת לעודד עלית וחזרתם של תושבים חוזרים קיבלה הכנסת תיקון לפקודת מס הכנסה המעניק הטבות מס רבות לעולים חדשים ולתושבים חוזרים שחזרו ארצה אחרי 10 שנים בנכר. הדבר מהווה דוגמא להפיכת דיני המס לכלי להשגת מטרות מתחומים אחרים כגון עזרה סוציאלית או עידוד מטרות המדינה. הדבר מדגים גם את הכשל שבשימוש בדיני המס. ביקש המחוקק לעודד תושבים חוזרים ותיקים והוא עלול לגרום לעולים חדשים לא ותיקים להישאר בניכר עוד פרק זמן מסוים כדי להיכנס להגדרה המטיבה. במאמר זה נסקור בקצרה את התנאים וההטבות.

קיזוז הפסדים לצורך מס - מבוא - על קצה המזלג

כבר בשנת 1789, בנג'מין פרנקלין (Benjamin Franklin), אחת הדמויות המשפיעות ביותר בארה"ב בכל הזמנים, תיאר את דיני המס כמשהו וודאי, אשר יש להשלים עימו כשכתב "בעולם הזה, אין דבר וודאי, מלבד מוות ומיסים" דמיון נוסף שאפשר למצוא בין תשלום מיסים למוות, הוא שאף אחד מן השניים אינו התנדבותי...
תפקידנו כעורכי דין לענייני מיסים, הוא לדאוג שהלקוח לעולם לא ישלם יותר מכפי שהוא חייב. דרך אחת לעשות זאת, הינה על-ידי אומדן נכון יותר של רווחיו.

התא המשפחתי לעניין מיסוי מקרקעין

כאשר רשויות המס נתקלות בתא משפחתי, הן נכנסות למגננה וממהרות להפעיל חזקות ופיקציות רבות. רצוי להכיר את החזקות והפיקציות בהן עושות שימוש הרשויות ולדעת כיצד ניתן להתמודד איתן. הדבר נכון הן לגבי מס שבח והן לגבי מס רכישה. במאמר נפרד, נדון בחזקת התא המשפחתי לעניין מס הכנסה.

מחפש עורך דין?
קבל ייעוץ אישי