פורסם ב 11/8/2011 ע"י עו"ד רגב אלקיים


ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (בשינויים מינוריים), החלטה המאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי (להלן גם: "החוכר") לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מתוך חלקת המגורים (חלקה א') {להלן גם: "פיצול משק"}.

מתן אפשרות לפיצול המשק מעניק לחוכר אפשרויות שלא היו בפניו לפני כן, אולם, 'אליה וקוץ בה'. פיצול המשק אינו כדאי לכל חוכר, וגם לעיתוי יש פנים לכאן ולכאן.
נימוקים התומכים בכדאיות פיצול המגרש מהמשק החקלאי
לבעל המשק ישנה אפשרות להעניק מגרש לילד נוסף מלבד הורשת המשק לילד אחר – עד לקבלת ההחלטה, שאלת הורשת המשק הותירה את בעל המשק במלכוד, בדילמה ואף בחוסר אונים מוחלט. בעל המשק היה צריך להחליט, בחייו, למי מילדיו להוריש את המשק (בדרך כלל באמצעות מינוי בן ממשיך), ובכך להפלות בין ילד אחד לילדיו האחרים.
כיום, לבעל המשק קיימת אפשרות, להעניק ו/או להוריש מגרש הכולל זכויות בניה, לבן אחר מלבד הבן הממשיך או הבן שיירש את המשק החקלאי, וזאת באמצעות פיצול המשק.
בעל המשק החקלאי יכול למכור את המגרש המפוצל לידי צד ג' - בעלי משקים חקלאיים רבים מתקשים לשרוד מבחינה כלכלית, והם אינם מסוגלים לקיים את עצמם בכבוד או לספק לעצמם את מלוא צרכיהם. בעלי המשקים הנ"ל חיים, לעיתים, בנכסים השווים מיליונים, אולם, שווי הנכס הוא על 'הנייר' בלבד.
החלטה 979 קובעת כי בעלי המשקים רשאים, כעת, לפצל את המשק החקלאי ולמוכרו לצדדים שלישיים, ובכך יוכלו להמשיך ולהתקיים בכבוד מבלי להזדקק לחסדים ולטובות של עמותות ו/או בני משפחה.
בעל המשק החקלאי ישלם למנהל שיעור של 33% בלבד מערך המגרש המפוצל – טרם החלטה 979 לעיל, פיצול משק חקלאי התבצע בתמורה לתשלום למנהל בשיעור של כ- 91% מערך המגרש המפוצל, ובפועל, בעל משקים חקלאיים לא פיצלו את המשק בשל חוסר כדאיות כלכלית.
על פי החלטת 979, פיצול המשק יתבצע בתמורה לתשלום למנהל שיעור של כ- 33% בלבד מערך המגרש המפוצל, ובפני בעל המשק החקלאי נפתחו עתה אופציות חדשות לניהול נכון של יחידת המשק החקלאי.
נימוקים נגד פיצול המגרש מהמשק החקלאי.
בעל המשק החקלאי מחויב להצטרף להסדר שבהחלטה 979 – פיצול המשק מחייב את בעל המשק החקלאי להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים) בהתאם להוראות החלטה 979. החוכר מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.
גריעת אחוזי בניה מהמשק החקלאי - החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.
על פי החלטה 979, המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר ואשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שייוותר בידי בעל המשק החקלאי.
היינו, זכויות הבניה שבמגרש המפוצל (שלא יפחתו מ-160 מ"ר) מופחתים מזכויות הבניה של המשק החקלאי, כך שזכויות הבניה במשק החקלאי יהיו לכל היותר 215 מ"ר.
זאת ועוד, החלטה זו קובעת, כי בפועל, בעל המשק החקלאי יכול לבנות לכל היותר שני בתי מגורים בתוך המשק, ובכך 'יצא שכרו בהפסדו', שכן, גם בלי פיצול המשק בעל המשק יכול לבנות 3 יחידות מגורים במשק (ואף יותר).
חיוב בעל המשק החקלאי בקבלת היתרים על כל המבנים במשק – רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים/מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בניה, והכנסות . הכנסות בעלי המשקים מהשכרות של מבנים/מחסנים אלו מגיעות, לעיתים, לסכומים גבוהים.
פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר שבהחלטה 979, ובעל המשק מחויב להסדיר את כל השימושים בתוך המשק, ובכך הוא עלול להפסיד הכנסות רבות.
חלקת המגורים ע"פ החלטה 979 הנה בשטח כולל של עד 2.5 דונם – רבים מחלקות א' במשקים החקלאיים הנם בשטח גדול מ-2.5 דונם. החלטה 979 קובעת, כי "חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד".
במידה ושטח חלקה א' הנו מעל 2.5 דונם, הרי שהחוכר יוכל להחיל את ההסדר גם על השטח הנוסף (השטח שמעבר ל-2.5 דונם), תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של כ- 91% מערך הקרקע.
היינו, פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר, ובמידה וחלקה א' של בעל המשק החקלאי גדולה מ-2.5 דונם, הרי שמחינה כלכלית קרוב לודאי שלא תצמח לבעל המשק כל תועלת כלכלית מפיצול המשק, ולעיתים הוא אף יינזק באופן ניכר.
סיכום
החלטה 979 מאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי לפצל את המשק ולהוריש או למכור את המגרש המפוצל לידי בן משפחה או צד שלישי אחר.
לבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות כעת אפשרויות שונות לניצול המשק החקלאי לצרכיו האישיים ו/או הכלכליים, אולם, פיצול המשק אינו כדאי לכל אחד.
טרם קבלת החלטה על פיצול המשק, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישום המגרש המפוצל על שם הרוכש.
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מחפש עורך דין?
קבל הכוונה אישית

עוד כתבות בנושא

מאבק בין דורי בקיבוצים - תוצאות החלטת 979 של מנהל מקרקעי ישראל

החלטה 979 של מנהל מקרקעי ישראל, שאושרה ע"י בג"צ (יוני 2011) קובעת, בין היתר, לעניין גובה דמי החכירה לחברי הקיבוצים, כי על כל קיבוץ לבחור לפי איזו החלטת המנהל לפעול - החלטה 751 שמיטיבה עם חברי הקיבוץ הוותיקים, או החלטה 979 שמיטיבה עם חברי הקיבוץ החדשים. משמעות החלטת המנהל הנה מאבק בין דורי בין חברי הקיבוץ השונים.

בן ממשיך במשק חקלאי אינו חב בפיצוי האחים

האם הבן הממשיך, שקיבל לידיו את הזכויות במשק לאחר פטירת ההורים, חייב לפצות את אחיו? בתי המשפט קבעו בשורת פסקי דין, כי בן ממשיך אינו מפצה את אחיו היורשים, אלא אם כן זכות זו נקבעה כחלק מהסכם המשבצת. ומאחר והסכם המשבצת אינו כולל חובת פיצוי על הבן הממשיך, הרי שהבן הממשיך אינו חב בפיצוי אחיו.

השכרת מבנים לשימושים לא חקלאיים במושבים

פסק הדין שניתן בבג"צ ביום 9.6.2011, קבע, כי בעל זכויות במשק חקלאי אינו רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.  חרף המצב המשפטי המתקבל מהחלטת 1101 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל ומפסק הדין בבג"צ, עדיין קיימות דרכים חוקיות שמאפשרות "השכרת" מבנים לא חקלאיים במשקים, והדבר תלוי בנסיבותיו הספציפיות של כל משק חקלאי.

המדריך להעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי בין קרובים

העברת זכויות במשק חקלאי ללא תמורה בין קרובים דומה בצביונה למכירת/רכישת זכויות במשק חקלאי. העברת הזכויות במשק חקלאי ללא תמורה, עשויה להעמיד את נותני המתנה בסיכון לא סביר, במידה ולא יינתן פיתרון מעמיק, יסודי ומקצועי לבעל המשק החקלאי, מעביר הזכויות, עד סוף ימיולפני ביצועה של כל עסקת העברת זכויות במשק, לרבות העברה ללא תמורה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

מחפש עורך דין?
קבל ייעוץ אישי