התא המשפחתי לעניין מיסוי מקרקעין

בסוף מאמרנו "פטור לדירת מגורים – על קצה המזלג" ציינו כי הפטור בעת מכירת דירת מגורים ניתן למשפחה כיחידה אחת. ציינו כי מטרת ההוראה הינה למנוע מניפולציות. נבחן למשל את הדוגמא הבאה. במשפחה די כספים פנויים כדי לרכוש שתי דירות. הדירה האחת נרשמת על שם אב המשפחה והדירה השניה נרשמת על שם אם המשפחה. מכיון שכל מוכר יכול למכור דירות בפטור אם ימתין את הזמן הדרוש, המשפחה תהנה משני פטורים, וזאת פשוט על ידי רישום הדירות כל אחת על שם בן משפחה אחר. 

לכן כאמור קבע המחוקק פיקציה לפיה יראו את התא המשפחתי כולו כיחידת מיסוי אחת, וכך נקבע כי "יראו מוכר ובן-זוגו, למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד" כאשר הוראה מקבילה קיימת לענין מס רכישה. נסביר כי מס רכישה הינו מופחת עת ברשות היחיד (או התא המשפחתי) דירה אחת, ומס הרכישה גבוה הרבה יותר כאשר בבעלות היחיד (או התא המשפחתי) מספר דירות. 

מאחר והמדובר בפיקציה משפטית ברור כי היא גוררת אחריה שאלות מספר; הן באשר לפעולות בתוך התא המשפחתי עצמו, והן באשר להגדרת התא המשפחתי בהקשר לנכסים שהיו לבני זוג לפני שהפכו לתא משפחתי. 

פעולות בתוך התא המשפחתי 
בפסק דין אבן עזרא רכשו קטינות דירות מכספים שקיבלו בהמתנה מן הסבים. לפיכך מצב זה אינו דומה לדוגמא שהצבנו בראשית הדברים ואין התא המשפחתי מחלק את נכסיו בין יחידיו כדי להימנע מתשלום מס. למרות האמור, נקבע בדעת רוב כי גם כאן לפנינו תא משפחתי אחד ולנוכח העובדה כי לרשות התא המשפחתי עומדות מספר דירות מס הרכישה יהיה בהתאם. 

בענין גבאי (שהיתה לנו הזכות להיות באי כוחו), שנפסק על דרך פשרה ולאחר המלצת בית המשפט, אותגרה ההלכה. באותו מקרה, הורים העבירו לבנם הקטין ללא תמורה דירה מתוך מספר דירות שברשותם. ברור כי אם הקטין היה מקבל את הדירה כבגיר הוא היה משלם מס רכישה מופחת ולעת מכירת הדירה היה זוכה בפטור (בהנחה שהיה מחזיק בדירה זמן מספיק). טענתנו היתה כי אין כל הצדקה לספור את הדירות של הקטין יחד עם התא המשפחתי, שכן על הדירות כבר שולם מס רכישה. עוד טענו כי אדם או תא משפחתי לא יכול למכור לעצמו נכסים כך שאין כאן מכירה כלל וכלל. כאמור המשיב- מיסוי מקרקעין - קיבל בסופו של דבר את עמדתנו ומחק לחלוטין את השומה אך מאחר שהדבר נעשה בהסכמה אין לדעת אם קיבל את טענתנו הראשונה או השניה. 

בני זוג 
בן זוג – למרות שקיימת התייחסות ספציפית בחוק המיסוי לידועים בציבור רק לענין מתנות בין קרובים ולמרות שפעמים המונח בן זוג מופיע בחוק בהקשר לגירושין, קבע בית המשפט העליון בהלכת עליזה לבנון כי כשהמחוקק מדבר בבן זוג כוונתו לא רק לבן זוג נשוי אלא גם לידוע בציבור של בן הזוג. 

מעבר לכך, בני הזוג מעוררים שאלות רבות, בעיקר משום שניתן לצאת (או להיכנס) באופן "רצוני" ממוסד התא המשפחתי על ידי גירושין למשל. או על ידי נישואין. כך בענין פלם, לגב' פלם היתה דירה עוד מלפני נישואיה למר פלם ולאחר הנישואין רכשו בני הזוג דירה נוספת. גם כאן עלתה השאלה מה מס הרכישה אשר ישולם. נקבע כי משום שבין בני הזוג שולט משטר של "הפרדה רכושית " וזאת נוכח הסכם ממון שכרתו ביניהם, מר פלם ישלם מס כאילו רכש דירה יחידה ואילו גבי פלם כאילו רכשה שתי דירות. 

בעניינה של אן מרי עברי, הגיע בית המשפט לתוצאה שנראית על פניה כתוצאה שונה. באותו מקרה דובר על בני זוג שאף ביניהם נערך הסכם ממון שקבע הפרדה רכושית, אלא שבאותה מקרה בן הזוג מכר את דירתו שהיתה לו מלפני נישואין וזכה בפטור ממס ואז מכרה בת זוגו את דירתה שאף היא נרכשה מלפני הנישואין. בין שתי המכירות לא חלפו 4 שנים. נקבע שלמרות ההפרדה הרכושית לא ינתן פטור. בית המשפט מסביר את ההבדל בין שני המקרים בכך ש"שההוראה חלה על רכישה במהלך הנישואין אך לא על רכישה מלפני הנישואין. מכאן, "יראו רוכש ובן זוגו כרוכש אחד" החל ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במסגרת התא המשפחתי ולא לפני כן". 

בהתאם, לפי עמדת רשות המיסים בהוראת ביצוע 5/11, תמצית הלכת פלם כפי שהובאה לעיל תחול בין אם קיימת הפרדה רכושית במסגרת הסכם ממון ובין אם לאו, בכפוף לחריגים מסוימים. 

סיכום 
ראינו כי הנושא הוא סבוך, וגם הוראה פשוטה לכאורה בפרק הפטורים מעוררת שאלות הרבה. אין ספק אם כן שכל פעולה חייבת להיעשות רק לאחר ייעוץ מתאים על ידי הבקיאים בדבר.