דיני מקרקעין - רכישת מגרש בעיני החוק

מעיון במדורי הנדל"ן נראה כי מגרשים למכירה הפכו לאחת מהשקעות הנדל"ן המבוקשות ביותר בשנים האחרונות.
למעשה, קרקעות היוו מאז ומעולם נכס מוצק, שערכו נתון הרבה פחות מערכן של השקעות אחרות למצב רוחה של הבורסה ולתנודות הכרוכות בו. קרקע, לעומת השקעות אחרות (כניירות ערך, למשל) נחשבת למשהו יציב שניתן להיאחז בו, לתקוע שורשים, ואף, במידת הצורך, להוריש אותו לילדים ולנכדים.

המיסים המוטלים על הרוכש והמוכר של מקרקעין מעוגנים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (לשעבר - חוק מס שבח מקרקעין) שנכנס לתוקפו בתאריך ה-22/8/1963. בחלוף השנים עבר החוק תיקונים ושינויים רבים, על מנת להתאימו למציאות הכלכלית והנדל"נית העכשווית. החוק כולל שני סוגי מיסוי עיקריים:

מגרשים למכירה - מס רכישה - חל על הרוכש

סעיף 9 א' בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה, אשר שיעורו מפורט כדלקמן:

"(א). במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים."

תקנה 2 סעיף 1 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת כי בעת רכישת זכות במקרקעין אשר איננו דירת מגורים, מס הרכישה יהא בשיעור קבוע של 6% מסכום העסקה, החל מהשקל הראשון. כחריג לקביעת שיעור מס רכישה זה על מגרשים למכירה, נקבע שבמקרים בהם קיימת לגבי המגרשים האמורים (נכון למועד העסקה) תוכנית בניה בתוקף אשר מתירה בניה של דירת מגורים אחת לפחות, והתקבל בגינה היתר בניה לדירת מגורים אחת (בתוך פרק זמן של עד שנתיים ממועד רכישתו של המגרש), שומת מס הרכישה תעמוד על 5%.

מגרשים למכירה - מס שבח - חל על המוכר

סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין (המוכר לנו כמס שבח) יוטל על המוכר במכירת הזכות במקרקעין. מס זה הינו למעשה מס רווח הון, המוטל על המוכר כשהזכות במקרקעין אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי". המס מוטל במקרים בהם המוכר מרוויח ממכירת המקרקעין, ולא יוטל במקרה של הפסד. שיעורי המס ואפשרויות הזיכוי ממנו, יחושבו כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה של המוכר בשנת המס בה נעשתה המכירה.

הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין

בנוסף לשני מיסים אלה, על פי החוק, מחויבים גם הרוכש (על פי סעיף 73 א') וגם המוכר (סעיף 73 ג') בהגשת הצהרה למנהל המקרקעין, תוך עד ל-40 ימים מיום ביצוע העסקה. הצהרה זו כוללת את כל הפרטים הנדרשים כפרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה וכד'. בנוסף, יצרף המוכר להצהרה את סכום מס השבח ודרך חישובו ערוך בטופס 2990 /2990א. הרוכש, מצידו, יערוך את חישוב מס הרכישה בפרק ו' של ההצהרה המיועדת לכך.

>> יש לכם שאלה בנושא מיסוי מקרקעין? זקוקים לייעוץ? לחצו כאן.