תרומתו של עו"ד בעת מכירת נכס

בואו נאמר לרגע, אם תצליחו לדמיין זאת, שהייתם מואשמים בחשד כלשהו לפשע ע"י המשטרה והייתם מגיעים לבית המשפט, לא הייתם הולכים ללא עו"ד טוב נכון? כך גם כשמתכוונים למכור נכס נדל"ן, עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות החשובות שתעשו בחיים שלכם וישנן השלכות רבות לעסקה כזו הטומנות בחובן סכנות רבות שרק עו"ד טוב יוכל לזהות. חשוב מאוד להיעזר בעו"ד לענייני נדל"ן השולט בחומר ומכיר את החוקים השונים הקשורים למכירה ורכישה של  נדל"ן כאת כף ידו.

קצת לפני

עד שנת 2014 כאשר הייתם מעוניינים לרכוש או למכור נכס נדל"ן  ומחפשים דירה לרכישה במקום כלשהו, לדוגמה כמו דירות למכירה בחיפה, הייתם לוקחים עו"ד לענייני נדל"ן והוא היה גוזר את הרווח שלו מהעיסקה ללא הגבלה ולעיתים שכר הטרחה של העו"ד היה הרבה מעבר לטירחה. במילים אחרות הטרחה הייתה שלכם ולא שלו. נכון להיום, שכר הטרחה של עו"ד בעסקת נדל"ן מוגבל ל5,000 ש"ח או לחצי אחוז ממחיר הדירה, הגבוה מביניהם. עד לשנת 2014 כאשר עו"ד היה מגיע לעסקת רכישה של דירת יוקרה השווה כמה מיליונים טובים הוא היה רואה את ההזדמנות וגוזר שכר טרחה גדול מהרגיל, אך כיום המצב שונה.

תפקידו של העו"ד

אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין במכירת דירה שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי מוכר הדירה בבדיקות קודמות לפני מכירת הדירה, דרך משא ומתן משפטי ועריכת הסכם מכירה המגן  על המוכר ומבטיח את זכויותיו, תכנון מס ועריכת שומת מס עצמית למס שבח תוך ניצול הפטורים השונים מתשלומים המס בהתאם, שימוש במנגנוני נאמנות לצורך הגנה על המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, ומסתיימת בהשלמת הליך העברת הזכויות מהמוכר לקונה. אחד הדברים החשובים שעל העו"ד לעשות מיד כאשר נחתם ההסכם בין שני הצדדים הוא להחתים את הצד הקונה על הסכם ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה הנרשמת לטובת הקונה, ייפוי כוח זה יישאר בנאמנות אצל העו"ד של מוכר הנכס, ולמעשה נועד למנוע מצב בו הקונה ישלם את התשלום הראשון ע"ח מחיר הדירה, ימהר לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרה בו יפר את ההסכם על-ידי הפסקת התשלומים למוכר, ישאר רישום של הערת אזהרה לטובת הקונה, ימנע ממוכר הנכס לבצע עסקה אחרת בדירתו, וישאר כאות קין על הדירה המדוברת. השימוש בייפוי כוח לצורך מחיקת הערת אזהרה ייעשה רק עם הפרת ההסכם הפרה יסודית על-ידי הקונה, לאחר מתן התראה מראש לקונה. עם מכירת הדירה לקונה אשר מתכוון להיעזר במשכנתא, על המוכר לחתום על "כתב התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק של הקונה. מסמך "סטנדרטי" זה שמקבלים מהבנק טומן בחובו אחריות וסיכון מסוים של המוכר, מאחר שהוא מתחייב בהתחייבויות שונות מול הבנק של הקונה, עו"ד מטעם המוכר יערוך את השינויים המתאימים בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא, וזאת כדי להגן על המוכר ככל שניתן.