הענקת נכס מקרקעין במתנה

כשם שאדם רשאי למכור נכס מקרקעין השייך לו, כך שהוא רשאי לתתו במתנה. פעמים רבות, מתנות מעין אלה ניתנות לקרוב משפחה, מתוך רצון להיטיב עם המקבל או על מנת להביע הכרת תודה על מעשה כלשהו, ולא מתוך שיקול עסקי, כמקובל.

כאשר המתנה היא מטלטלין, הקניית המתנה מתבצעת במסירתה לידי המקבל תוך הסכמה ביניהם שמדובר במתנה.

לעומת זאת, כאשר המתנה היא זכויות בנכס מקרקעין (למשל, בית, דירה, מגרש, חנות וכיוב'), הקניית המתנה מצריכה מסמך בכתב וכן רישום מקרקעין במרשם הרלוונטי (למשל בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל). הדבר נובע מכך שהקניית נכס מקרקעין ללא תמורה (או בתמורה סמלית) היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, וככזו היא צריכה להיערך בכתב ולהירשם.

בבואנו לבצע את רישום המתנה, יש לדווח על העסקה לרשויות המס כפי שמדווחים על כל עסקה אחרת. המעניק ייחשב למוכר (לצורך חיוב במס שבח או קבלת פטור) ומקבל המתנה ייחשב לקונה (לצורך חישוב מס רכישה). כמובן שבנסיבות מסוימות ייתכנו שיעורי מס נמוכים יותר (כגון במקרה של העברה לקרוב משפחה), כפי שיפורט במאמר נפרד.

כל עוד לא בוצע רישום מקרקעין כאמור, הקניית נכס המקרקעין לא הושלמה והיא נתפסת רק כהתחייבות לעשות עסקה (ס' 7 (ב) לחוק המקרקעין) ובמקרה הנדון – התחייבות לתת מתנה.

כל עוד העברת הנכס לא הושלמה ברישום, הנותן יכול לחזור בו מהמתנה שהתחייב לתת, בהתקיים תנאים מסוימים שיפורטו להלן. לאחר שהמתנה הוקנתה למקבל, הפעולה המשפטית הושלמה, ומשכך, לאחר שלב זה, הנותן שוב אינו יכול לחזור בו מן המתנה ולבטלה.

סעיף 5 לחוק המתנה מונה שני תנאים, שבהתקיימם רשאי נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו, אלא אם "ויתר בכתב על רשות זו":

(1)   כל עוד "מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות";

(2)   מלבד התנאי הקודם, אם נותן המתנה חוזר בו בגלל "התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן". 

מהו שינוי מצב? איזו התנהגות תחשב להתנהגות מחפירה? עד כמה ניכרת צריכה להיות ההרעה במצבו הכלכלי של הנותן? על שאלות אלה משיבים בתי המשפט על פי הנסיבות הספציפיות המובאות בפניהם בכל עניין ועניין, על פי קוים מנחים שיפורטו במאמר נפרד. 

באיזה אופן יש לחזור מהתחייבות להענקת המתנה?