תיווך במקרקעין

מקרים מעין אלה, בהם אדם עושה עסקת אקראי, ומבקש תשלום עבורה, הנם נפוצים למדי. וכך שכיחות הן השאלות המתעוררות אצל אותו מוכר או קונה שנעזר בשירותי אדם כאמור.

סוגיית דמי התיווך בגין עסקת מקרקעין מוסדרת בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 ובתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז- 1997 שהותקנו מכוחו.

סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כי על מנת שלמתווך תתגבש זכות לגבות דמי תיווך מלקוחו, צריכים להתקיים שלושה תנאים מקדמיים מצטברים:

1. מדובר באדם שהנו בעל רישיון לעסוק בתיווך במועד הרלוונטי לעסקה (או מי שקיבל פטור מרישיון כאמור, על פי החוק);
2. הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו פרטים מסוימים;
3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם בכתב;

סעיף 5 לחוק המתווכים קובע כי רשאי לקבל רישיון של מתווך במקרקעין מי שהוא:

(1) אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;

(4) לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה;

(5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור;

(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין .

(1)  שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2)  סוג העסקה עבורה מתבקשת פעולת תיווך, כגון: שכירות או מכירה;

(5)  הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי תיווך מוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר כולל מס ערך מוסף.

השאלה הזו נוטה להיות מורכבת יותר מכפי שהיא נראית בתחילה.

המקרה הפשוט הוא מקרה בו מתווך קישר בין שני צדדים לעסקה ואכן נכרת ביניהם חוזה לביצוע עסקה במקרקעין. אך מה קורה כאשר היה מעורב גורם נוסף, כגון מתווך אחר? מה קורה כאשר במהלך המשא והמתן בין הצדדים נתגלעו מחלוקות ואדם אחר סייע ליישב אותן?

שאלות אלה ורבות אחרות יתבררו על ידי בית המשפט בכל מקרה לגופו ולנסיבותיו הסובייקטיביות, כאשר הכלל המנחה בפסיקת בתי המשפט הוא שמתווך יחשב כ"גורם יעיל" בקשירת העסקה כאשר ישנו קשר סיבתי עובדתי בין פעילותו לבין מימוש העסקה. כלומר, אין זה מספיק שהמתווך יהיהגורם מסוים בשרשרת הנסיבות שהובילו לכריתת העסקה, אלא עליו להיות "הגורם היעיל".

סעיף 9(ב) לחוק קובע כי מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח.

ס"ק (ג) מוסיף וקובע כי אם ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לעניין דירה ולא נקבעה תקופת הבלעדיות, הרי שתקופת הבלעדיות תפקע תוך 30 יום מהמועד שבו חתם הלקוח על ההזמנה.

"דירה" לעניין סעיף זה מוגדרת כחדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.

מה קורה כאשר נחתם הסכם בלעדיות, אבל העסקה יצאה אל הפועל בסיועו של גורם אחר או ללא קשר למתווך?

החוק מאד ברור בסוגיה זו, וקובע כי "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו בסעיף 9(ד) לחוק, חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

יצוין כי במהלך תקופת הבלעדיות על המתווך מוטלת חובה לבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (כלומר, פעולות שיווק).

אם ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לעניין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו, גם הוראות אלה:

(1)  תקופת הבלעדיות, למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה; לא קבעו הצדדים בכתב את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;

(2) תקופת הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

כמו כן, חשוב לדעת שתקופת הבלעדיות תפקע במקרים מסוימים בתום שליש מתקופת הבלעדיות אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו.