פטור לדירת מגורים – על קצה המזלג

משפחות ישראליות אינן מחזיקות על דרך הכלל נכסים עסקים ובוודאי לא השקעות נדל"ן ומקרקעין עסקיים. על דרך הכלל מחזיקה משפחה ישראלית דירת מגורים לשימושה הפרטי. נאמן להשקפתו ובדומה לקבוע בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה בו נקבע כי לא יוטל רווח הון על "מיטלטלין של יחיד המוחזקים על ידיו לשימושו האישי או לשימושם האישי של בני משפחתו או של בני- אדם התלויים בו" קבע המחוקק את פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ובו פטר דירת מגורים, בתנאים מסוימים שעל חלקם נעמוד להלן.

1. רצון המחוקק הוא לתת פטור לפרטים שאינם עושים עסק מן הדירות שבבעלותם לפיכך מציב הוא תנאי לפיו הדירה אינה "מהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה" כלומר שלא מתקיים עסק של מסחר בדירות. הדבר נלמד למשל לפי אורך תקופת ההחזקה בדירות כאשר תקופת אחזקה קצרה במספר רב של דירות תלמד על עסק בהן.
2. כאמור נדרש כי הדירה תוחזק בידי יחידים, אף כי לדעתנו דירה המוחזקת על ידי חברות גוש חלקה עשויה אף היא לזכות בפטור.
3. זאת ועוד כדי נדרש כי בנייתה של הדירה הסתיימה וזאת למנוע סחר בדירות לא שלמות. כדי להכריע מהי דירה מגורים שבנייתה הסתיימה נדרש כי בדירה יותקנו מתקני חשמל, מים, שירותים, מטבח וכו'.
4. נדרש כי הדירה תשמש בעיקרה למגורים. בפסק דין עמית שנפסק לאחרונה בבית המשפט המחוזי נקבע כי דירה שאוחדה עם בית עסק וששימשה למנוחת בעל בית העסק איבדה את צביונה כדירת מגורים. עם זאת ראוי לציין כי המחוקק קובע מספר הקלות.

1. היורש (המוכר) ירש את דירת הירושה מבן זוגו, אביו, סבו, סבא רבא וכו' או שהוא בן זוגו של של הבן או הנכד
2. למוריש היתה דירת מגורים אחת בעת מותו, ולו היה מוכר אותה באותה עת היה זכאי עליה לפטור ממס (לדוגמא, המוריש לא מכר דירה אחרת 4 שנים טרם מותו)

1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר. לענין ספירת הדירות ישנם כללים מסוימים ואנו נציין בעיקר כי דירה שבעלות המוכר בה פחותה מ- 25 אחוז אינה נחשבת לדירה נוספת.
2. המוכר לא השתמש בפטור זה במשך 18 חודשים.
3. בתקופה של ארבע שנים טרם המכירה לא החזיק המוכר ביותר מדירת מגורים אחת בו זמנית.