משרד עו"ד DTKG&G - דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', הינו אחד המשרדים הגדולים והמובילים בישראל בתחום המסים, הנדל"ן, חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ליטיגציה אזרחית, שוק ההון, היי-טק, דיני עבודה דיני הגירה ועוד. המשרד מדורג בדרך קבע על ידי מדריכי הדירוג השונים כמשרד בולט ומוביל בתחומי התמחותו.
יפית שאל/ה:
16/2/2011 ב 15:30
שלום רכשתי קרקע לצורך בניית בית ומכירתו העניין הוא שלפי התב"ע יש לי אפשרות לבנות הן חד משפחתי והן דו משפחתי שאלתי היא האם במידה וארצה לבנות בית דו משפחתי ואמכור אותו לשני אנשים שונים אחוב פעמיים במס שבח
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
21/3/2011 ב 21:05
כלומר, לפי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), תשע"א- 2011, ניתן להנות פעמיים מהפטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה, בתנאים מסוימים, ואם המכירות יתבצעו בין התאריכים 1.1.2011 - 31.12.2012.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אילן שאל/ה:
14/2/2011 ב 16:25
שלום
אני גר בבנין משוטף , אני מעוניין להתקין מצלמה על קיר חיצוני של הבנין .
המצלמה היא לטובת צילום רכבי למניעת וונדליזם ,האם יש מניעה משפטית לכך ?
תודה מראש
אילנית שאל/ה:
4/2/2011 ב 18:57
בחוזה שכירות של חנות נרשם שהנכס כולל מרפסת, המרפסת לא הייתה קיימת בפועל. השוכר בנה את המרפסת ובכך יצר חריגת בניה.
נשאלת השאלה על מי מוטלת האחריות בחריגת הבניה? על בעל הנכס שציין בחוזה את המרפסת? או על השוכר שהקים בפועל את המרפסת?
ועל מי מוטלת האחריות הפלילית באופן כללי בחריגות בניה בנכס מושכר?
אודה לתשובתכם
ננה שאל/ה:
26/1/2011 ב 16:57
שלום
אני גרה בשכירות בבנין בו רישמית שתי דירות - דירה אחת בדמי מפתח ודירה שניה מחולקת - אני ועוד דיירת גרות שם בשכירות. בעל הדירה הוא הבעלים של כל הבנין.
לפני חודשיים היה פיצוץ סמוי בצנרת המיים וקיבלנו הודעה מחברת המיים - בעל הדירה תיקן את הפיצוץ
אחכ התקבל חשבון מיים אסטרונומי של עשרת אלפים שקלים - על שמי
בעל הדירה ברגע שחתמתי איתו על החוזה בלי ידיעתי העביר את חשבון המיים על שמי - למרות שחשבון המיים הוא של כל הבנין.
בעל הדירה אמר שהיות וזה רשום על שמי עלי לגשת לעיריה ולטפל בדבר
התגדתי אבל שלחתי מכתב לועדת חריגים והתקבל חשבון חדש על 5000 שקלים - עם התראה לניתוק המיים.
בעל הדירה טוען שהיות וזה על שמי עלי לטפל בחשבון. גם הדיירת שבדמי מפתח קיבלה את אותו החשבון. השאלות שלי:
1. האם זה חוקי שהוא העביר את החשבון על שמי למרות שהדירה מחולקת ויש דיירת נוספת שבעצם באותה הדירה - כי זו דירה מחולקת? - לא רשום בחוזה שהחשבון יעבור על שמי.
2. מה הדין במקרה בה יש פיצוץ בצנרת הבניין - האם דיירים שנמצאים בשכירות צריכים להשתתף בתשלום המיים? - החוזה הוא סטנדרטי ורשום שעלי לשלם על השימוש במיים שלי ולתקן כל נזק שנגרם משימוש לא נכון
איך עלי לפעול עכשיו מול בעל הדירה? בקרוב ינתקו לכול הבנין את המים
בברכה
ננה
גיל שאל/ה:
26/1/2011 ב 07:04
אשתי ואני בהליכי גרושין. בית המשפט לעניני משפחה נתן פס"ד בו קבע שרכשתי את חלקה של אשתי (מחצית). בכדי לשלם לאשתי את מחצית שווי הבית אני רוצה לקחת משכנתא. אשתי צריכה לחתום על מסמכי משכון הבית בכדי שאוכל לקבל את המשכנתא (שתהיה בעצם לפקודתה), אך מסרבת לשתף פעולה. מדובר בבית דו משפחתי. עד כה הייתי בטוח שאשתי ואני רשומים בשורה אחת יחד כבעלים משותפים של 1/2 מהחלקה. מעיון בנסח הטאבו ראיתי שאשתי, אני, השכן והשכנה, כ"א מאיתנו רשום בשורה נפרדת ואחוז הבעלות של כ"א הוא 1/4. האם לאור זה אוכל לקחת משכנתא ולמשכן רק את חלקי בלי להזקק לחתימה של אשתי ? האום אוכל לבקש מביהמ"ש שיתן צו שיורה/יאפשר רישום המשכנתא גם ללא חתימת אשתי ? תודה
אילן שאל/ה:
23/1/2011 ב 15:41
שלום
אני גר בבניין משותף.
לכל דייר ישנה חנית רכב משלו.
שאלה : האם בחנייה שלי אני יכול לשים מכולה ?
הכוונה היא למכולה לפינוי פסולת ,כמובן שהמכולה היא ריקה .
תודה
מראש
אילן
אלון שאל/ה:
22/1/2011 ב 14:48
בבעלותי היו 3 דירות. האחת נמכרה, ונתקבל פטור בגין מס שבח. כעת, בחלוף שנתיים, בכוונתי למכור דירה נוספת, שהשבח עליה גבוה משמעותית מזאת הראשונה שנמכרה. האם יש לדרך, לבטל את הפטור על הראשונה, לשלם עליה את השבח בדיעבד, ולקבל את הפטור על הדירה השניה?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
14/6/2011 ב 02:28
מאפשרת מכירת שתי דירות נוספות בפטור ממס שבח.
עם זאת, ממליצה לבדוק הדברים לגופם (מה שאיני יכולה לעשות כאן בהיעדר פרטים חשובים) מאחר ולמעשיך עלולות להיות השלכות מס רציניות.
בברכה,
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר1 שאל/ה:
14/1/2011 ב 18:07
שלום רב,
אני שוכר דירה מספר שנים, לאחרונה המשכיר טוען שיש רטיבות בדירה מתחתי ולכן הוא יסגור את המרפסת הפתוחה אצלי עם תריסים.
מבחינתי זה שינוי מהותי בדירה. האם מותר למשכיר לבצע שינויי מבנה ללא הסכמתי בתוך תקופת החוזה?
תודה מראש
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
19/1/2011 ב 16:11
ואם לאחר בדיקת נוסח החוזה לא מצאת תשובה חד משמעית, תוכל להעלות מול המשכיר את טענתך שלמרות שהפעולה כשלעצמה אותי מוצדקת (ונועדה למנוע נזק מהדירה הסמוכה) הרי שמדובר בשינוי מהותי שמונע ממך להנות כראוי מן המושכר.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אילן שאל/ה:
6/1/2011 ב 09:27
שלום
רכשתי דירה חדשה מקבלן.
הקבלן ביצע שינוי במיקום החניה כפי שהיא בתוכנית שעליה חתמתי בעת חתימת החוזה.
לפי התוכנית אמור להיות מעבר להולכי רגל בין החניה שלי לקיר הבניין.
בפועל החניה הוצמדה לבניין ובוטל המעבר להולכי רגל .
כתוצאה מכך החניה אינה בטיחותית מכיוון שבהיותי נכנס לחנות את רכבי אין לי שדה ראיה ולא פעם ילדים קפצו לי לחנייה.
בעקבות שאני חוסם את מעבר הולכי הרגל נעשה ברכבי ונדליזם באופן שיטתי במשך כחצי שנה.
שאלות:
1 – האם אני יכול לתבוע את הקבלן על שינוי מיקום החניה כפי שמופיע בתוכנית המקורית ?
2 – האם התביעה יכולה להתבצע "בתביעות קטנות " ?
3 – האם אני יכול לדרוש מהקבלן פיצוי כספי או שימקם את החניה שלי לפי התוכנית המקורית ?
תודה מקרב לב,
אילן
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
19/1/2011 ב 16:15
אתה אכן יכול לתבוע את הקבלן על הפרת התחייבות חוזית כלפיך.
אין מניעה לעשות זאת בתביעות קטנות כל עוד הסכום שאתה תובע אינו חורג מהסכום המרבי בו ניתן לדון בבימ"ש לתביעות קטנות.
תוכל לדרוש פיצוי או אכיפת ההסכם, אם כי יתכן ופיצוי הוא הסעד הרלוונטי היחיד שיוכל לעמוד לרשותך, במקרה בו אין אפשרות מעשית להחזיר את המצב לקדמותו, או שהדבר אינו סביר מבחינת ההשקעה הכספית הנדרשת לשם כך.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירון שאל/ה:
19/12/2010 ב 23:58
יש לי שטח בחזית שאני מתעד לבנות שם וכרגע בשלב הגשה,השטח הוא של 350 מטר כשאני מחמת הכורח חייב לתת זכות מעבר לחלקה הפנימית בגודל של 40 מטר.רגע קיים בשטח הפנימי רק שלד. קיים כרגע סיכסוך עם הבעלים של השטח הפנימי מכיון שהם מתעדים להחנות את הרכבים שלהם על זכות המעבר בטענה שגם קיבלו מהמועצה המקומית אישור על כך , הנושא לא מקובל כיוון שהמכוניות סמוכות מאוד לחדר השינה שלנו. השטח של זכות המעבר היא שלי וניתנת להם למעבר בלבד! האם מותר הדבר ? השטח , 700 מטר מוגדר כהסכם שיתוף. האם הם לא אמורים להציג את החניות בשטח שלהם ? הנושא מהותי מאוד עבורי.
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
19/1/2011 ב 16:22
כעקרון, זכות המעבר אינה כוללת מעצם טיבה אפשרות חניה, אך אם שכניך טוענים שיש להם היתר לכך מן המועצה, חייבים לבדוק זאת. איזה היתר הם קיבלו, מי נתן אותו (האם בסמכות?), מתי?, האם ניתן עדיין לערער עליו או לבטלו?
תבקש מהשכנים להציג את ההיתר או פנה למועצה ותנסה לברר את המצב לאשורו.
בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיגל שאל/ה:
12/12/2010 ב 23:05
יש לי עסק בדמי מפתח בן 45 שנים. בעל הבניין היה גר עד לפני 15 שנה מעל העסק. 15 שנה לא טיפלו היורשים בדליפות מהגג ובמבנה עצמו.הקומה מעל עזובה ומוזנחת.כרגע יש נזילות לתקרת מבנה העסק . היורשים נעלו את הדירה עם מנעולים.בשביל לשמור על העסק אני צריך לעשות גג ושיפוץ תקרה הכולל כניסה לבית העזוב והנעול.מה הפרוצידורה אם אני רוצה להשקיע בתיקון לשם שימור הפרנסה.?אני מעביר שכירות לחשבון בנק שפתחתי בשבילם והם לא נוגעים בכסף שנים
רחל שאל/ה:
12/12/2010 ב 15:39
שלום
באזור שבו אני גרה יש אגודה שיתופית לפי כל הנתונים שקיבלתי יש צורך לקבל אישור מהאגודה שאחראית על האזור שבו אני גרה
הבעיתיות היא שראש האגודה הוא שכן שלי
הוא פנה אלי בעניין של "בר מצרה" לקנות אותה הוא גר מעליי!
אשמח שתסבירי לי מה הפירוש "בר מצרה"
ראש האגודה יכול לפסול כל קונה אפשרי מכל סיבה שהיא?
הוא מאוד מעוניין לקנות את הדירה השאלה שלי האים אין פה ניגוד אינטרסים?
תודה רבה מראש רחל
רוזי שאל/ה:
8/12/2010 ב 16:54
שלום רב,
שמי רוזי , אני נימצאת בדילמה וצריכה דחוף יעוץ. אני ובעלי קונים דירה כבר חתמנו על חוזה אבל יש בעיה אחת שאנחנו לא מצליחים לפתור אותה, הדירה היא דירת גן עם חצר ,אבל בשום מסמך הגינה לא רשומה כי היתה בעיה עם החברה שבנתה אז את הדירות הם פשטו רגל וכרגע הדירה נימצאת בחברה אחרת, העו"ד שלי פנתה לכל מקום שאפשר כדי להשיג תשריט של הדירה ומסמך כלשהו שהגינה רשומה שם,אבל עדיין אין כלום.אני בטוחה שהגינה כן שייכת לדירה כי אני אישית מכירה את הבתים האלו ולא צריכה להיות בעיה אבל אני עדיין רוצה את המסמך שהגינה באמת שייכת לדירה כדי שאחר כך לא יהיו לי בעיות. השאלה שלי היא כזאת במקרה ולא יהיה מסמך שהגינה כן רשומה בו האם אני יכולה לבטל את החוזה מבלי לשלם פיצוי למוכר, והאם אני יכולה להיסתמך על זה שבחוזה כתוב לי שזה אכן דירת גן עם חצר.
מודה מראש,
רוזי
דנה שאל/ה:
16/11/2010 ב 23:37
האם ניתן למכור דירה יחידה, אח"כ לקנות דירה ולמכור אותה שוב ללא מס שבח ?
מבלי להמתין 4 שנים.
תמיר שאל/ה:
12/11/2010 ב 19:38
שלום עו"ד רוזנבוים ולחברי הפורום. ראשית- ברצוני להודות לכם המקדישים ממרצם וזמנם ע"מ לסייע למשתמשים השונים בפורום. אודה מאוד אם תוכלו לכוון אותי ולסייע לי בבעיה חמורה בה נתקלתי: אני מתגורר בירושלים, בבניין משותף (נבנה ב98 או ב99) של 16 משפחות: קומת קרקע+3קומות מעליה .אנחנו חיים בקומה הראשונה שמעל קומת הקרקע- ולנו מרפסת שמש. לאחרונה נודע לנו שהשכנה מעלינו, מעוניינת לבנות מעל מרפסת השמש שלנו מרפסת משלה ומתחילה להחתים משפחות בבניין. כאן אני זקוק לייעוץ דחוף- מהם הכלים העומדים לרשותי ע"מ לסייע לי למנוע את הבנייה? כשקנינו את הבניין, אחד השיקולים המרכזיים היה מרפסת השמש המדהימה שלנו- עם זאת אני מודע לכך שזהו לא טיעון משפטי, ולכן אודה מאוד לכל פיסת מידע או הדרכה בדרך למנוע את הסיוט הזה. תודה מראש על זמנכם ושבת שלום! תמיר
אנונימי שאל/ה:
1/11/2010 ב 23:38
שכרתי דירה לשנתיים לאחר תקופת השכירות אני אצבע את הדירה כמוסכם
אך בעל הדירה דורש שאצבע גם את הדלתות והמשקופים למרות שכשקבלתי את הדירה הדירים הקודמים (שהיו כאן ארבע שנים)לא צבעו אותם ,והדלתות עם בלאי סביר
מה נכון משפטית אשמח לקבל ציטוט מהחוק
בתודה מראש
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/11/2010 ב 07:14
עליך למסור את הדירה במצב תקין למעט בלאי סביר, אבל אם התחייבת בחוזה למשהו מעבר לזה (כגון סיוד או צביעת משקופים ודלתות), כמובן שעליך לכבד את התחייבותך.
הפתרון, לפיכך, הוא לעיין בהסכם ולראות מהן התחייבויותיך כשוכר במעמד מסירת החזקה בדירה למשכיר בתום תקופת השכירות, ולפעול לפי ההסדר האמור בו.
בהצלחה.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Avi שאל/ה:
25/10/2010 ב 19:59
Hello
I'm an Israeli who lives abroad with his wife. Owns a flat in Israel registered both equally on my name and my wife's. We want to sell the flat but can only visit Israel for a very short time (10 days or so).
What do we need to do and provide to an agent or a lawyer that can act upon on our behalf? Can anyone recommend anyone who specialises in this type of transactions. The flat is in Rishon Lezion and worth around 1 million Shekel.
Thanks in advance,
Avi
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/10/2010 ב 07:04
כעקרון, אין מניעה לבצע את העסקה במהלך עשרת הימים שבהם אתה ואשתך תשהו בישראל.
מה שכן, יש לבצע את הסידורים המוקדמים, מראש.
תחילה, הייתי מוצאת קונה רציני לדירה (בין באמצעות לוחות יד שניה, מכרים ישראלים העשויים לסייע או מתווך).
ברגע שיש קונה ויש עורכי דין לשני הצדדים, ניתן להנפיק את המסמכים הדרושים (נסח טאבו, אישור זכויות מן המנהל או החברה המשכנת, בדיקת חלות מסים והיטל השבחה, משכנתאות וכיוב') ולהכין טיוטת הסכם המקובלת על שני הצדדים.
אחרי שאלה מוכנים, כל שנותר לכם הוא להגיע ארצה, לחתום על ההסכם והמסמכים הנלווים, וכן על יפוי כוח לעורך הדין שייצג אתכם, גם בהיעדרכם מן הארץ.
שימו לב שתצטרכו להגיע לישראל בכל מקרה, מאחר ויש מסמכים עליהם אתם חייבים לחתום באופן אישי ולא מספיקה חתימתו של מיופה הכוח מטעמכם.
מומלץ לפנות לעורך דין שעיקר התמחותו הן עסקאות במקרקעין והוא מכיר גם את הקשיים העלולים להתגלע במהלך עסקאות שנראות על פניהם כפשוטות.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גיה שאל/ה:
23/10/2010 ב 16:46
שלום,
רציתי לשאול: אני עוברת כבר כ-30 שנה בחצר שכניי אבל לפני כ-15 שנה התחלפו הבעלים בבית השכן (בחצר שבה אני עוברת), האם אני רשאית להירשם כבעלת זיקת הנאה מכח שנים או שהחלפת הבעלות בבית השכן עצרה את מירוץ השנים?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/10/2010 ב 06:59
בסעיף 94 (א) המסדיר את זיקת ההנאה מכוח שנים, לא מוזכרת תניה המצריכה בעלים זהים של המקרקעין הכפופים.
על פי נוסחו הפשוט של הסעיף, מה שנדרש הוא רק רציפות השימוש בזכות על פני פרק זמן בן 30 שנה באותם המקרקעין.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עידו שאל/ה:
19/10/2010 ב 11:06
שלום רב, השכרתי דירה לפני כחודש וחצי בב"ש. מתברר שבאמבטיה עובר צינור ביוב (יש לו רק כ-20 ס"מ חלק גלוי, היקף של כ-15 סנטימטר). מאז - בכל פעם שמישהו בקומה מעלי מוריד את הניאגרה (אני בקרקע) אני סופג רעש בכל הבית, כאילו מישהו שפך דלי מים מלא על גג פלסטיק מגובה שני קומות. הרעשים מבהילים מאוד ומאז תחילת שנת הלימודים (ה-10 באוקטובר) הם גם תכופים מאוד. בשיחה עם בעלת הדירה לפני כחודש היא טענה שהצינור הינו צינור של הדוד שמש, מה שכמובן התגלה כשקר. בנוסף, חתמתי על חוזה לשנה, אולם במעמד חתימת החוזה הבהרתי לה שאני אעזוב ככל הנראה באמצע החוזה ואמצע מחליף תחתיי. היא לא ציינה בפניי את הבעיה עם הביוב, שאם היית מודע לה כנראה שלא היית משכיר את הדירה במחיר ששילמתי עליה. השאלה היא כזו: א. האם יש לי קייס לביטול החוזה? ב. האם יש קייס לפיצוי? ג. במידה ואני מעוניין להשאר בדירה (ואני מעוניין, שיפצתי את הדירה במשך שבועיים ולא בא לי לעבור לדירה אחרת כרגע) אולם בשכ"ד נמוך יותר, כיצד עלי לפעול? כיצד עלי לפעול בכל מקרה? תודה רבה לכל העוזרים...
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/10/2010 ב 06:52
חשוב לבדוק איך מנוסח הסכם השכירות ביניכם.
לרוב, בעל הבית מתחייב לבצע את התיקונים השוטפים הקשורים למבנה, ובכלל זה צנרת המים והביוב. היה והוא לא עושה זאת בפרק הזמן הנקוב בהסכם, הוא מפר את החוזה ואתה הופך להיות זכאי לפיצוי המוסכם (אם נקבע בהסכם) ו/או לתרופות הקבועות בדין.
בשלב ראשון, הייתי בודקת את נוסח ההסכם, והיה ומה שהוסכם ביניכם תואם את עמדתך, פונה למשכיר בכתב ומציינת שעליו לבצע את התיקונים כחלק מתנאי החוזה להם הוא התחייב.
בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צח שאל/ה:
5/10/2010 ב 19:21
אני מעוניין להשתתף בהתמחרות על דירה מכונס נכסים (הוצאה לפועל). בחוזה המכר קיים סעיף המתייחס לכך שהרוכש בדק את מצבה המשפטי הרישומי והתכנוני בכל הרשויות הרלוונטיות , את מצב הזכויות בה, ואת כל המסמכים והאישורים המתייחסים לדירה ולהסכם לזה. כולל נסח טאבו, תיק הבניין בעירייה.
איך עליי לבדוק את הסעיפים הרשומים מעלה, האם יש צורך בעורך דין כבר בשלב הזה?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:12
ורצוי לשכור לשם כך את שירותיו של עורך דין, הן כדי להקל על איתור המידע והן כדי שתוכל לקבל הסבר מובן לגבי משמעות הנתונים שתמצא.
כעקרון, אין מנוס מלפנות לגופים הרלוונטיים ולקבל מהם מידע. למשל: את תיק הבניין אפשר להוציא מהעירייה הרלוונטית. יש לצלם את התשריטים ואת יתר החומר המופיע בו כדי להבין את טיב הממכר.
את נסח הטאבו, לרוב ניתן להוציא באמצעות האינטרנט תמורת תשלום סמלי בן10 שקלים. לעתים הדבר אינו מתאפשר, ואז יש צורך לפנות פיזית לסניף לשכת רישום המקרקעין הרלוונטית או למנהל מקרקעי ישראל או לגוף אחר שבו רשומה הדירה (כגון חברה משכנת או חברה קבלנית).
חשוב לבדוק גם את התב"ע כדי לדעת אם מתוכננת בניה בסביבת הדירה אותה אתה עתיד לרכוש. מעבר לזה מומלץ לבדוק את מצב המיסוי (למשל היטל השבחה) וכמובן גורמים נוספים הרלוונטיים לרכישת הדירה.
אמנם, רכישה מכונס נכסים היא קניה בטוחה יחסית, ברם עדיין יש פרמטרים רבים שחיוני לבדוק ולוודא בטרם הרכישה. מאחר וכספים רבים מוטלים על כף המאזניים, אני ממליצה להיעזר כבר לשם הבדיקות המקדמיות בעורך דין שזה תחום התמחותו.
שיהיה בהצלחה רבה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
kerenmal2 שאל/ה:
2/10/2010 ב 22:33
שלום,
שאלתי היא כזו: הוריי ידועים בציבור, והחליטו להשכיר את הדירה, הרשומה על שם אימי בלבד. אבי חתם על חוזה שכירות עם השוכרים, וסיכמנו שאימי תחתום רק לאחר שיושלמו שאר ההליכים מצד השוכרים(שטר חוב, ת.ז של ערבים וכו'). לאחר כ- 3 ימים החליטו הוריי לא להשכיר את הדירה ולמכור אותה...והשוכרים, כמובן, מאיימים בתביעה. האם החוזה תקף על אף שחתימתה של אימי (שהיא בעלת הנכס בטאבו) איננה מופיעה עליו?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:37
השאלה אם נוהל כאן משא ומתן בתום לב.
פעמים רבות בתי המשפט פוסקים שצד אשר נסוג מחתימה בשלב מתקדם של המשא והמתן חייב לקיים את ההסכם כאילו נחתם, ולדעתי זה החשש העיקרי במקרה שאת מתארת.
לגופו של עניין, הייתי אומרת שההסכם עדיין לא השתכלל להסכם מחייב בגלל ששבעלת הדירה טרם חתמה עליו, ולכן אם ירצו השוכרים את הדירה, יצטרכו להגיש תביעה לבית המשפט ולהוכיח את טענותיהם. בכל מקרה, גם אם בן הזוג של אמך היה רשום כבעלים במחצית הדירה, נדרשת חתימה של שני הבעלים העתידים להמשכיר את הבית.
יחד עם זה, קחי בחשבון פרמטר נוסף - אם לא נאמר אחרת בחוזה השכירות (אן אם החוזה לא מתייחס לעניין), עפ"י החוק, מותר לכם להשכיר את הדירה ולמכור אותה יחד עם השוכרים. כלומר עצם זה שהדירה מושכרת, אינו מונע את מכירתה.
מה שכן, הקונה יאלץ לרכוש את הדירה יחד הם השוכרים, וכל הזכויות של המשכירים כלפי השוכרים יעברו אליו, כך שהשוכרים יישארו בדירה רק שהם ישלמו דמי שכירות לקונה ולא לאמך, והקונה של הדירה ייחשב למשכיר החוקי שלהם.
עצתי היא לנסות ולהמנע מערכאות משפטיות ולנסות להגיע לפתרון מוסכם על שני הצדדים באמצעות משא ומתן עם השוכרים. ייתכן שאם תסבירו להם שתוכלו להמשיך עם חוזה השכירות אבל בסופו של סיפור הם ימצאו את עצמם עם משכיר אחר (שאולי עמו יותר קשה להם להסתדר), אשר ירכוש מכם את הדירה, יחשבו פעמיים אם אכן מתאים להם מצב עניינים כזה.
שיהיה בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלי שאל/ה:
1/9/2010 ב 16:48
שלום
אני רוצה לערער למחוזי על צו הריסה שקיבלתי בבת המשפט לעניינים מקומים למרות שטענתי להתישנות והצד שכנגד לא סתר את זה כי זה נבנה לפני 15 שנה בתוךהחלקה שלי ומדובר בקירוי של מרפסת השאלה שלי לפי איזה סעיף אני יכול לערער? אותי האשימו לא בבניה אלא בשימוש
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:41
ומומלץ להיוועץ בעורך דין לפני הגשת ערעור כאמור.
מכל מקום, על פי תקנות סדר הדין האזרחי, במרבית המקרים, אינך מחויב לציין בכתבי בי- דין על פי איזה סעיף הנך דורש זכות כלשהי (למעט חריגים מסוימים, כגון טענה להיפר חובה חקוקה) ומספיק שתציין את העובדות עליהם הנך משתית את תביעתך או ערעורך.
בהצלחה
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבנר שאל/ה:
1/9/2010 ב 11:12
שירז שאל/ה:
1/9/2010 ב 03:22
ברצוני לדעת האם אוכל לקנות דירה (כמובן ללא משככנתא)לבני בן 11 ושתהיה רשומה על שמו בטאבו
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
1/9/2010 ב 09:42
את יכולה לרכוש את הדירה עבורו כבר עכשיו ולרשום אותה על שמו, אבל זה לא מומלץ.
ראשית, אם תצטרכי למכור אותה בעתיד, יהיה לך קשה יותר כי את מוכרת דירה של קטין ולכן תצטרכי אישור מאת האפוטרופוס הכללי שידרוש ממך להבטיח בדרך אחרת את זכויות הקטין, לאחר המכר (להפקיד את הכספים שיתקבלו בתכנית חסכון על שמו, למשל).
שנית, בהגיע הילד לגיל 18 הוא יוכל למכור את הדירה בעצמו מבלי לשאול אותך, ולרוב (מבלי כמובן להכיר את בנך) לבני 18 עדיין אין התנהלות כלכלית בוגרת דיה (התנהלות שנרכשת מתוך ניסיון חיים) בכדי להפקיד בידיו נכס בסדר גודל כזה.
לשיקולך.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבנר שאל/ה:
30/8/2010 ב 14:39
שלום,
אני חבר מושב מאז שנות ה 50 עת עליתי ארצה עם בני משפחתי. כניסתי למשק החקלאי הייתה והנה מאז ומתמיד משביל צדדי הנושק לדרך הראשית ביישוב. לאחרונה ביצע שכני מדידה לנחלתו ומצא שהשביל בו אני עובר נמצא בשטחו ומבקש באמצעות תביעה משפטית לסלקני מהדרך. אין ולא הייתה לי דרך אחרת מעולם. לא ידעתי ואף השכן לא ידע עד עתה שהשביל בו אני עובר שייך לחלקתו. מדובר בדרך שהוקצתה בזמנו לי ע"י וועד היישוב. במהלך השנים תחם השכן המדובר את נחלתו ואת הדרך המדוברת, שהיא בקצה נחלתו הוציא מהתיחום שביצע. בבדיקה יסודית שעשיתי בתוכניות חלוקה ישנות של היישוב מצאתי שהשביל המדובר ובמקביל אליו מקלט ציבורי, קו מתח וקו מים, היו עד שנת 97 כשטח ציבורי ובואתה שנה עבר השטח כולל השביל, המקלט ותשתיות המים והחשמל, ללא ידיעתי או הסכמתי לשכני, שזה כאמור גילה זאת רק היום.
השאלה...
האם בהסתמך על מפות ישנות, יש באפשרותי לפנות לוועדה לתכנון ובניה או גורם אחר ולבקש ביטול השינוי שבוצע בטעות בשנת 97?
מה נכון לעשות בנסיבות אלה?
תודה
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/8/2010 ב 05:57
זיקת הנאה מוגדרת בחוק המקרקעין ולמעשה מקנה לאדם אחד לעשות שימוש בחלקה השייכת למישהו אחר.
משמעות הדבר היא שאתה מבקש (בין היתר, מהנימוקים שהעלית כאן) כי תוקנה לך זכות מעבר בחלקתו של שכנך, מבלי שאתה חולק על כך שהשטח למעשה שלו. עם זאת, אתה מבקש שיירשם שיש לך (או לכל אחד אחר) הזכות לעבור בשביל.
ניתן לטעון כאן לזיקת הנאה "מכוח שנים", כלומר זיקת הנאה שאין מקורה בהסכם בין הצדדים, אלא מכוח מעין התיישנות רכושית: זיקה שנוצרה עקב שימוש שנעשה במשך השנים ללא התנגדות בעל הקרקע, למרות שלא היה ביניכם הסכם המעניק זיקת הנאה של זכות מעבר בחלקה.
שיהיה בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבנר
31/8/2010 ב 08:52
ראשית תודה על התשובה המקצועית.
נושא זיקת הנאה עפ"י סע' 94 לחוק המקרקעין מוכר לי ואני פעול בהתאם לעצתך.
ללא קשר לכך וחזרה לפנייתי הקודמת, האם בנסיבות שציינתי קיימת לי הזכות לחזור לוועדה המקומית ולבקש ביטול השינוי שבוצע דאז?
אם לא לוועדה אז למי?
וועד היישוב בו אני גר טוען שמדובר בשינוי שנעשה בזמנו על ידו ומודה שמדובר בטעות, שהרי אותו קטע שביל שסופח לשכני היה בשימושי דאז והיום כשביל גישה למשק ואשר הוקצה ע"י וועד היישוב.
מדובר בשינוי שבוצע בשנת 79 ולא 97 כפי שכתבתי בטעות.
תודה
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
1/9/2010 ב 15:51
ממה שאתה מספר כאן, לא ברור לי אילו הליכים משפטיים כבר התקיימו ובפני מי, ולכן יהא זה לא אחראי מצדי לתת לך תשובות נחרצות בענייני סמכות הועדה המקומית בנסיבות אלה.
אם אכן ועד היישוב מודה שהשינוי נערך בטעות, ייתכן ותוכל להסתייע בפנייתך בתצהיר מטעמו ולנסות לתקן את הטעות. ייתכן והועד עצמו יהיה מעוניין לפנות כדי לתקן זאת. ממליצה לבדוק זאת מולו.
לתשובה פרטנית יותר, ממליצה בחום להסתייע בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ואשר יתן לך תשובה לאחר שיבחן את כל העובדות, המסמכים התומכים בהן וכתבי בי- דין של ההליכים בהם כבר נקט מי מהצדדים.
אין לי אפשרות להשיב באופן מפורט יותר לנוכח המסמכים (שאינם) מצויים בפניי.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
|
|
Legalinfo.co.il - פורטל משפטי מיוחד לאזרח בישראל המציג מבחר רחב של עורכי דין מובילים אשר מתמחים כל אחד בתחומו. יש לציין כי המידע באתר אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או כל תחליף לו, למען הסר ספק, שימוש בתוכן המוצג באחריות הגולש בלבד - באחריות כל גולש לבדוק את אמיתות המידע המוצג באתר באופן פרטני ועצמאי. **הגלישה באתר הינה בכפוף לתנאים המופיעים בתקנון האתר (c) כל הזכויות שמורות 2016
